城郊新建小区入住率低 业主自治成难题

    有关小区业主自治的一些事务，需经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”或“双三分之二”同意才合法有效。

　　现实难题：

　　一些新建城郊大楼盘入住率低，造成需要业主投票决定的自治事宜难以完成，业委会的工作无法开展，甚至业委会机构也难以合法成立。

　　眼下，有的城郊大楼盘入住率低，达不到法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”(简称“双过半”)或“双三分之二”，造成需要业主投票决定的自治事宜难以完成。最近，整个小区3200户业主，常住业主不到1000户的温江区仁和春天大道小区就遭遇了这种尴尬。

　　尴尬1

　　电梯广告招标 投票决定基本不可能

　　目前又到了一年一度小区电梯广告招标的日子，仁和春天大道小区业委会主任冯国义忙着筹备各种准备工作。按规定小区电梯广告招标，应当“双过半”。“对我们小区而言，基本不可能实行投票决定，绝大多数业主未入住，耗费大半年时间联系业主投票决议电梯广告招标不现实。”冯国义称，为了方便工作，只能由业委会成员代行决策权，“严格按照法律的规定，这个表决结果实际不具有法律效力，但不代行决定，工作便无法正常推进，因此我们必须做好每一项记录，经得起业主的质询。”

　　业委会的这项折中做法，也遭到了业主的质疑。“他们质疑为什么小区电梯广告收入这么低，认为中间有猫腻。”冯国义向成都商报记者称，“对于业主的质疑，业委会给出的答复是，如果有业主能找到比招标商家更合适的价格，业委会马上变更商家。”

　　尴尬2

　　成立业委会 打了两千多个电话

　　仁和春天大道小区2009年一期交房，2010年底着手成立业委会。因为筹备委员会手中根本没有业主的信息，而开发商出于保护业主个人信息，拒绝直接向筹委会提供业主电话。“在街道办的协调下，筹委会和开发商最终达成一致意见，由筹委会提供业主大会公告内容、选票、委托书等选聘材料，开发商负责出资邮寄给业主。”

　　2011年12月25日，冯国义和开发公司的黄经理一起，带着2800多封装着选票的信函送到温江区邮政局，“整个邮寄费用高达4万多元。”半年后，筹委会一共收到300余封回信，800多封退件，还有1700封信件下落不明。由于无法实现“双过半”，业委会的选举工作就此搁浅。

　　2013年底，成立业委会一事再次被提上议事日程，辖区涌泉街办涌泉社区主动介入筹备工作，协调开发商提供业主通讯信息，共同推动业委会的成立。

　　经过协调后，开发商组织多名工作人员，挨个给业主打电话。“每个电话起码得沟通10多分钟，一天下来最多能打五六十个电话，两千多个电话打了三个多月。”2014年3月，终于达到规定的“双过半”，选出了第一届业主委员会的成员。

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