城郊新建小区入住率低 业主自治成难题

　　和业委会一样，遭受“入住率低”困扰的还有小区物业服务公司。2012年，成都市房管局出台《维修资金紧急使用方案》，规定可以申请启用紧急维修资金，但必须建立维修资金紧急使用预案，而建立预案的核心是经过“双三分之二”的业主表决同意。物业服务公司负责人张先生称，物业公司投入了十多个工作人员，挨个打电话发短信，“整个工作持续了一年多，最终达到了要求。”

　　尴尬3

　　停车费、物管费…… 绕不开的“双过半”

　　面对低入住率，仁和春天大道业委会已经建立了一套相应的“应对办法”。，但事实上，业委会的众多工作都绕不开“双过半”的规定。“对我们这样的大小区而言，基本不现实。”冯国义表示，他所领导的这一届业委会定下了一个工作原则，公共经费只能用于涉及绝大多数业主利益的公共范畴，涉及业主、物管和业委会三方利益的事务，能协调的尽量协调。”

　　小区河道管理每年需要投入大量的经费，而启动普通维修资金得“双三分之二”业主同意，更何况入住的少，未入住的多，投票未必能获得通过。在这样的现实难题下，业委会变通了一个解决办法，即用目前现有的公共收益支出必备的管理开支。对于这样的变通手法，业委会给出的解释是，现有的公共收益实际上是入住业主产生的，用于入住业主公共需求的开支，于情于理都是说得过去的。

　　针对仁和春天大道小区业委会的做法，律师陈小虎认为，由于物权法关于“双过半”和“双三分之二”的规定是很明确的，业委会因客观原因无法投票决策而实行变通手法，如果业主均没有提出异议，可以推定业主认可决策结果，如果有业主提出异议，因法律程序不合法，其决策结果自然没有法律效力。对于类似法律纠纷，近年来也有案例发生，成都也有出现过多个小区业主认为委会决策程序不合法而起诉撤销决策结果的案例。

 

 

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