物业项目接管验收过程中应把握的主要问题

一、接管验收的作用及分类

接管验收是指物业管理企业接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理企业。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而物业的管理是由物业管理企业来进行的，加上物业管理企业参与了前期的设计和施工，只有它对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用做了各种准备，包括制定管理规章、组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理企业代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理企业向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取 《 用户手册 》 等。

（一）接管验收的作用

接管验收是物业管理过程中一个重要环节。如果物业管理企业在接管验收中马虎从事、一旦接管合同生效，物业管理企业就必须承担合同中规定的义务和责任。因为物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理企业和业主来应付。因此，物业管理企业应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：

1. 明确交接双方的权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订 , 实现权利和义务的转移 , 在法律上界定清楚各自的义务和权利。

2. 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理企业的前期介入和接管验收，进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支，同时从总体上把握整个物业的质量。

3. 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量 ; 另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

（二）接管种类

1. 按接管物业特点，分为新建物业接管和原有物业接管。

2. 按取得方式可分为协议取得和招标取得。协议取得是指建设单位 ( 管委会 ) 与物业管理企业经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位 ( 管委会 ) 公开发标，各物业管理企业投标，竞争取得管理权。

3. 按委托方式又可分为承包方式和代理方式。承包方式是由物业管理企业负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。代理方式是由物业管理企业每月固定向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、清洁费、水电保养费、服务代理酬金等，其他各项支出则实报实销。

二、接管验收中应把握的几个主要问题

（一）严格控制物业接管验收程序

1 ．新建房屋接管验收程序：建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的
 
问题，按质量问题处理办法办理 ; 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

2 ．原有房屋接管验收程序：移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间；接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记 ( 若无产权转移，则无须办理 ) 。

（二）物业接管验收应具备充足条件

1 ．新建房屋接管验收的条件。新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格 ; 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用 ; 房屋幢、户编号已经通过有关部门确认。

新建房屋接管验收应提交的资料：产权资料 ( 项目批准文件 , 用地批准文件 , 建筑执照、拆迁安置资料 ); 技术资料 ( 竣工图 , 包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸，地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告 , 工程预决算 , 图纸会审记录 , 工程设计变更通知及技术核定单 , 隐蔽工程验收签证，沉降观察记录 , 竣工验收证明书 , 钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、新配件的鉴定合格证书 , 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书，检验合格证书、保修单据等文件 , 砂浆、混凝土试块试压报告 , 供水、供暖的试压报告 ) 。

2 ．原有物业接管验收的条件：房屋所有权、使用权清楚 ; 土地使用范围明确。

原有房屋接管验收应检索提交的资料 : 产权资料（房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及定、附着物清册），技术资料（房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料）。

（三）物业接管验收的标准

1 ．新建房屋的接管验收标准。新建房屋应严格制订验收标准 , 对主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、强电、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他进行详细的具体标准制订，尤其对一些重点部位重点设备如管网设施、隐蔽工程等更要予以充分重视 , 标准制订应注重从便于使用和管理角度考虑。

2 ．原有房屋接管验收的标准：质量与使用功能的检验。以 CJB( 危险房屋鉴定标准 ) 和国家有关规定作为检验依据 ; 从外观检查建筑物整体的变异状态 ; 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度 ; 检查房屋使用情况 ( 包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况 ) 。

（四）物业移交中要分清责任

物业要直接移交给物业管理企业，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理企业来进行的，加之物业管理企业参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。物业
 
要移交给物业管理企业的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业管理企业，因为物业向业主的移交就是物业管理企业和业主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成。如签订管理公约、预交水电费押金、领取 《 用户手册 》 、领会管理条例等。

物业移交中，交接双方应明确责任，以顺利完成向常规物业管理服务的良好过渡：

1. 为尽快发挥投资效益 , 建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后 , 及时提出接管验收申请。接管单位应在 15 日内审核完毕 , 及时签发验收通知并约定时间验收 , 经检验符合要求 , 接管单位应在 7 日内签署验收合格凭证 , 并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

2 ．物业管理公司主要对各专业单项验收报告进行审核，而不是再接一次。

3 ．物业管理企业应对共用设施设备重点进行审查 , 并进行必要的调试和试运行。

4 ．新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5 ．新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

参考文献：

①      南兆旭 , 《 物业标准化管理全程实施方案 》 ，中国标准出版社

② 赵向标， 《 物业管理操作制度范例 》 ，深圳海天出版社