物业项目前期检查和验收标准作业规程

物业项目前期检查和验收标准作业规程提要：工程维修部主任负责对各类验收表格的签订和审查工作，配合工程部经理一起实施对各类配套设施设备的检查和维修

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物业项目前期检查和验收标准作业规程

1、目的

1.1、通过对各类配套设施设备的检查，使安全隐患得到及时处理，确保小区业主居住期间的安全。

2、使用范围

2.1、适用于物业公司辖区内的配套设施设备检查。

3、职责

3.1、工程部经理负责对各类配套设施设备的检查验收计划，并安排相应人员起草总结报告。

3.2、工程维修部主任负责对各类验收表格的签订和审查工作，配合工程部经理一起实施对各类配套设施设备的检查和维修。

3.3、物业公司总经理负责对此项工作的最终检查。

3.4、工程部负责从开发商处接管物业产权文件、设备、图纸档案等文件，并建立专用文件柜，严格保管。

3.5、工程部根据此次验收工作，编制设备台帐工作。

4、程序要求

4.1、物业公司工程部于接收物业前期适当时候介入，并与开发商交接物业，交接时要认真检查各项工程及相关配套的设施设备，并如实填写相关表格，存档记录。

4.2、建设单位档案管理制度

4.2.1、工程部文员应检查建设单位移交的档案是否齐全，并做好相关整理和备档工作。

4.2.2、建设单位交来图纸统一签收，并将有关图纸交现场工程师核对实物，如图纸无误则按系统归档；图纸有误，则联系交图单位更正。

4.2.3、建设单位移交档案祥见《物业移交资料一览表》。

4.3、工程档案管理制度

4.3.1、所有的工程档案由工程部负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。

4.3.2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、机管，统一存放档案盒并加注标签。

4.3.3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。

4.3.4、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交经理审阅确定用途。

4.3.5、借阅档案须部门经理批准，登记并指定归还日期，按期追回，需续借的要重新登记。

4.4、维修档案管理制度

4.4.1、维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。

4.4.2、设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、用户单元内设施分类。

4.4.3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。

4.4.4、文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。

4.4.5、文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。

4.4.6、维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。

4.5、对各类设施的检查过程中要认真填写以下表格：

4.5.1、《物业工程移交验收流程表1》

4.5.2、《物业工程移交验收流程表2》

4.5.3、《消防系统验收及表格》

4.5.4、《系统竣工表》

4.5.5、《验收表》

4.5.6、《暖道空调系统验收及表格》

4.5.7、《隐蔽工程验收记录表》

4.5.8、《风管漏风检测记录表》

4.5.9、《现场组装除尘器、空调机漏风检测记录表》

4.5.10、《冷风水管道压力试验记录表》

4.5.11、《金属管道工程验收及表格》

4.6、验收规定：

4.6.1、主体验收标准

4.6.1.1、地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

4.6.1.2、钢筋混凝土件产生变形、裂缝，不得超过CBJ10的规定值。

4.6.1.3、砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。

4.6.1.4、木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中的有关规定。

4.6.1.5、凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。外墙不得渗水。

4.6.2、屋面验收规定

4.6.2.1、各类屋面必须符合GBJ207中的有关规定，排水畅通，无积水、不渗漏。

4.6.2.2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

4.6.2.3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。

4.6.3、楼地面验收规定

4.6.3.1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝。

4.6.3.2、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

4.6.3.3、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相

对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

4.6.3.4、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

4.7、装修验收规定

4.7.1、钢门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件，装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

4.7.2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

4.7.3、要装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

4.7.4、门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

4.7.5、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

4.7.6、饰面砖应表面洁净，粘结牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

4.7.7、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

4.8、电气验收规定

4.8.1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线过接必须紧密，铝导线过接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

4.8.2、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

4.8.3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

4.8.4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。

4.8.5、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

4.8.6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

4.8.7、除上述要求外，同时应符合地区性"低压电气装置规程"的有关要求。

4.9、水卫消防验收规定

4.9.1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求，应按套安装水表或预留表位。

4.9.2、高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

4.9.3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4.9.4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固，部件齐全、制动灵活。

4.9.5、水泵安装应平稳、运行时无较大震动。

4.9.6、消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。

4.10、附属工程及其他验收规定

4.10.1、室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均降须符合GBJ14的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应搁置稳妥并设置井圈。

4.10.2、化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，坡度不应超过两个弯。

4.10.3、明沟、散水、落水、沟水不得有断裂、积水现象。

4.10.4、房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

4.10.5、房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

4.10.6、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通无阻。

4.10.7、单体工程必须做到工完、料净、场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕、室外地面平整、室内外高差符合设计要求。

4.10.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

5、记录

5.1、《物业工程移交验收流程表1》

5.2、《物业工程移交验收流程表2》

5.3 《消防系统验收及表格》

5.4 《系统竣工表》

5.5、《验收表》

5.6、《暖道空调系统验收及表格》

5.7、《隐蔽工程验收记录表》

5.8、《风管漏风检测记录表》

5.9、《现场组装除尘器、空调机漏风检测记录表》

5.10、《冷风水管道压力试验记录表》

5.11、《金属管道工程验收及表格》

5.12、《物业移交资料一览表》

6、相关文件