前期物业管理要注意啥

所谓“前期物业管理”，是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于我们通常理解的一般意义上的物业管理。从时间段来看，一般意义上的物业管理是从住宅小区成立业主委员会，由业主委员会选聘物业公司后开始的，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前。
然而，物业管理行业是一个较为特殊的行业。物业管理公司在前期介入时，所需从事的准备工作较多，还要先期投人人力乃至财力，各方关系也比较复杂，只有短期的合作是无法显现出经济效益的。因此，只有签定较长年限的物业管理合同时，才能使物
业管理公司获得较好的回报，而这恰恰是前期物业管理所无法做到的。因此，物业管理公司在签定前期物业管理合同时，最好能对合同条款进行仔细斟酌，对某些条款予以精心处理，以保障自己的权益。
前期物业管理的法律关系主体与一般意义的物业管理不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，无法由业主委员会选聘物业管理公司，但由于已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，所以只能由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物管理工作。因此，一般意义的物业管理法律关系主体只有物业管理公司和业主委员会，而前期物业管理法律关系主体却包括了开发商、业主及物业管理公司三方。
也正是由于其法律关系主体的特殊性，物业管理公司在接受开发商选聘时，应清楚地意识到，自己所从事的仅是前期物业管理，开发商无权与物业公司签定长期的物业管理合同。事实上，一旦该小区的业主委员会成立，无论开发商与物业公司之间是如何约定的，业主委员会均有权解聘该物业公司。因为，开发商签定物业管理合同的主体资格，在其将不动产所有权转移给业主时也一并转给了业主。
在实际操作中，曾有物业公司为了省事，直接以开发商与物业公司签定物业管理合同为依据对小区进行管理的情况发生，而开发商在与住宅买受人签订住宅转让合同时，也未将该物业管理合同转让给买受人，最终导致发生矛盾后，该物业管理合同由于主体资格问题而被法院不予认定。由此可见，物业公司在签定合同时，应首先考虑合同的相对方是否有权签定该合同，是否有权承诺合同中的某些条款，决不要想当然地去做一些事情。有时候，咨询一下律师可能会为你避免许多不必要的麻烦。