浅谈物业管理早期介入的意义

◎吴凯（1957— ），男，浙江绍兴人，大专，海盐枫叶劳动服务公司，研究方向：物业管理应用理论研究。

关键词：物业管理；早期介入；意义

摘 要：本文从物业管理早期介入的作用、内容及实施的关键点等方面分析了物业管理早期介入的重要意义，指出：要想在激烈的市场竞争中占据有利位置，不论是开发商或是物业管理企业，都应该重视并实施物业管理早期介入。

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2007）01-0090-02

物业管理早期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计、验收等的过程。物业管理早期介入能为后期物业管理创造有利条件，是后期物业管理顺利开展的重要保证。

一、物业管理早期介入的作用

（一）物业管理早期介入有利于提高物业建设质量

在早期介入阶段，物业管理企业可以积极参与工程监理，及时跟踪，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监理与监控，同时通过参与图纸设计的修改及工程施工的监督管理，了解工程进度，加强对隐蔽工程的验收，并根据日后的管理、维修养护等服务要求，及时向开发商提出设想和建议，这样不仅能及早发现并解决问题，避免物业建成后给开发商、业主和物业管理带来不必要的麻烦与矛盾，还可以提高房屋的建造质量。

（二）物业管理早期介入可以为后期物业管理工作打好基础

物业管理公司早期介入人员是站在业主及物业使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题，以及开发商容易忽视的问题中去发现及纠正解决现存的问题，协调和督促开发商做出相应的改进，以便日后能正常顺利的管理，并保障业主的利益。

（三）物业管理早期介入能够促进物业的销售

市场竞争的优胜劣汰规则，决定了企业间的激烈竞争。在如今市场竞争愈演愈烈的情况下，谁的售后服务好，谁就能占领较大的市场份额，只有占领了较大市场份额的企业，才有可能不断的发展壮大。物业管理企业的管理对提升物业价值的作用日益明显，它可以配合开发商制定出更符合业主及物业使用人需要的物业开发设计方案，并在物业销售前拟订出能够满足潜在购房者需要的可行性物业管理方案，开发商可以大力宣传该物业管理企业的管理水平和合理的收费标准，以良好的服务吸引更多的购房者前来购买，这无疑促进了物业的销售。

二、物业管理早期介入的内容

（一）对项目的总体设计提出意见或建议；

（二）对项目的客户群定位提出意见或建议；

（三）对未来的营销方式提出意见或建议；

（四）协助房地产开发商提炼销售卖点；

（五）根据物业的定位，确定物业管理的管理档次；

（六）提出物业管理智能化系统的方案；

（七）对整个项目的配套及布局提出建议，如：会所功能的设置、绿化的设计、景点的布置等；

（八）为房地产开发商收集、提供物业管理资料。物业管理企业为房地产开发商提供物业管理的相关资料及技术支持，可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，同时也提高了楼盘的质量；

（九）根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容。制定有特色的物业管理方案，特别是物业管理的特色服务和物业管理的增值性服务内容，为楼盘销售提供卖点；

（十）根据目标客户确定物业管理服务的标准，初步确定物业管理模式，用科学的方法测算，初步确定物业管理的收费标准。

三、物业管理早期介入的关键点

（一）物业管理企业要从物业项目的设计阶段就开始提前介入。这样可以参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业的建设质量及对今后物业公司开展物业管理服务活动提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理出现问题而引发的各种矛盾纠纷。

（二）在早期介入过程中要积极参与工程监理工作。要从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免日后给业主及物业使用人带来麻烦，给物业管理公司的管理服务工作带来缺憾。

（三）物业管理企业提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理单位从物业开始投入使用即能为业主及物业使用人提供良好地物业管理服务。

随着经济的持续增长，我国每年建设的物业数量也相当庞大，然而，真正符合物业管理要求的物业管理企业并不多，这与物业设计时，物业建设单位缺乏物业管理意识有关系。因此，物业管理早期介入对提高物业建设质量、提高物业管理水平的作用及意义时不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下，物业管理早期介入对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

实践证明：物业管理早期介入对提升物业价值的作用日益明显，物业管理企业和房地产开发商在房地产开发早期阶段的成功合作，为物业管理企业的全程介入和日后的物业管理奠定了良好的基础，促进了房地产开发企业和物业管理企业的“双方互动”，可以形成房地产开发企业和物业管理企业及业主“三方共赢”的良好局面。所以，不论是房地产开发商或是物业管理企业，都应该从意识上重视物业管理早期介入并积极推行实施。