完善物业管理招投标的六点建议

完善物业管理招投标的六点建议
文/翁国强  徐宪安

　　物业管理的招投标是物业管理市场化进程中的一大进步，是提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力的最好手段。《物业管理条例》和建设部关于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布为培育和完善招投标机制提供了有力的保证，这种公开、公平竞争机制的引入，将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，加速物业管理行业的持续、快速、健康发展将起到重要的推进作用。对于完善物业管理招投标，我有六点建议：

    一、完善政策，细化法规
    在社会主义市场经济条件下，依法行政的实质就是以法定原则明确和规范政府该管什么、不该管什么、谁来管、怎样管的问题。目前，在推动物业管理市场正常发展的过程中，各地政府部门为了加强物业管理立法的工作力度，相继出台了一系列法规文件，但还存在着诸多的问题。主要表现为：一是立法滞后，法规出台仓促，从而使出台的法律法规显得过于粗糙或过于原则，尤其是实施细则方面存在着缺乏操作性和系统性的问题；二是立法的体制不完善，法律、法规出台缺乏统一性、规范性。

    我国物业管理未来的发展趋势应该是在对合理存在的“不合理状况”进行完善和修订的过程中，走向理想的“法治境界”。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将走出初期的混沌，进入良性的有序世界。

    二、改善具体的操作方法
    现在进行的物业管理招投标一般是由开发商或业委会委托政府管理部门一起组织招标的，或是业委会自己组织人员招标。由于没有统一的招投标管理评价部门，招标权威管理评价部门、招标内容、程序、评标人员组成没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性，所以明确游戏规则是招投标过程中迫在眉睫的事情。
因此，可行的操作方法应该是在物业管理行业中产生评委会委员，这些委员必须具备丰富的物业管理经验和资格，在进入评委会之前需通过政府相关部门的考核和认定，取得相应的资格，使整个评标过程更加客观和公正。同时因为物业管理的最终受益者和受影响者是业主，所以应该适当增加业主评委比例。

　　在公开进行的招投标活动中，应该明确组织招标方式，如议标、邀标、公开招标等；应规定具备何种条件的楼盘采用何种招标方式，具备何种资质的物业管理企业参加何种招标方式；同时在招投标过程中，必须坚持评分与记分的公开性；招标文件中，必须有详细的评分规则；招标每一步进行完后将分数公开，让参加的企业既知道自己企业的得分，也知道其他单位的得分；还可以查阅分数，可以对已有的分数进行查询和答疑。总之，越是公开的评分和记分就越是公正，越能得到大家的认可。

    三、理顺招标方与投标方的关系
    从目前的实践来看，在物业管理招投标市场上，招标方与投标方的关系是不平等的，投标方处于一种相对弱势的地位。因此必须理顺招标方与投标方双方的关系，推进招投标市场的成熟。

    物业管理招投标市场的成熟首先是招标方的成熟。招标方应该本着对投标单位诚信的原则，尊重投标方的知识产权和劳动成果。地方政府主管部门有责任和义务对业主和业主委员会进行这方面知识的传授和指导，并协助他们选择好自己信任的物业管理公司。作为招标方来说，要严格按照公开的招标条件和程序办事，平等地对待每一个投标竞争者，不得厚此薄彼。比如，招标方应向所有的投标人提供相同的招标邀请函；对招标文件的解释和澄清应提供给所有的投标人；对投标人的资格审查应适用相同的标准和程序；提供投标担保的要求应同样适用于每一个投标者；与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员；中标标准应当尽可能的量化并严格按既定的评标程序对所有的投标进行评定，按既定的中标标准确定中标者。

　　作为物业管理招投标的投标方，物业管理公司一般都有一定的业务知识和市场竞争的经验，都能理解招投标的程序，都能提供合适的标书。但要解决观念的滞后和防止非规范化的行为，以正当的手段参加投标竞争，不得串通投标，不得向招标方及其工作人员行贿、提供回报或给予其他好处等不正当竞争行为，从而影响审标、评标工作的顺序进行。

    四、培育和发展中介服务体系
    如同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络的建立。当前，物业管理招投标市场的信息网络渠道并不畅通。如目前上海市有2000多家物业管理公司，但是，这些物业管理公司的信誉、能力、经营范围、服务质量和价格水平都缺乏完整的材料，致使招标方缺乏选择的余地，在实际操作中双方都带有盲目性。

    招投标是一项专业性、技术性很强的工作，招标方无论是开发商还是业委会都缺乏物业管理的专业知识，难以对众多的投标方做出科学的评价，而专业的招投标中间服务体系就可以担负这方面的职能。它的作用主要有：可以协助政府有关部门制定相关的物业管理招投标法规、条例；为开发商和业主制定合理、完整的招标书；审定投标人的资质和条件，组织解释招标文件和招投标活动；帮助政府部门实现监督作用；制定行业“游戏”规则和评比标准。

    五、明确政府部门的定位
　　目前一些成功的招投标都是在政府有关部门主持或指导下进行并取得良好业绩的。政府的干预和指导重点在于理顺开发商、物业管理公司和业主委员会三方面的关系，帮助三方正确对待招投标活动。特别是当业主委员会处于招标方时更要实施具体指导，这在市场发育的初期是非常有必要的。

　　政府部门应该在实际招投标中统揽全局，既是物业管理招投标市场的管理者、又是建设者，而不应该是招投标的组织者、操作者和评分者；应以制定、解释政策为主，不应参与执行政策，包括价格的制定；应主动为招投标明确方向、规范程序、并制定相关法则、法规，积极引导招投标顺利进行。

    六、建立和完善物业仲裁机构
    招投标市场的发育和规范化运作除了需要有一系列法规以外，还应建立解决开发商、物业管理公司和业主委员会等多方纠纷的仲裁机构，称之为“快速法庭”。这一机构处于招标方和投标方的“中间”，以第三方的身份，快速、专业、公正地裁决物业管理市场中产生的纠纷问题，帮助和指导招投标过程中的权利保护，以推动物业民主化管理的过程。
由于参加投标的物业管理公司经常处于弱势地位，与此同时现行的招投标工作在透明度及程序的可操作上均有不足之处。物业管理公司对最后的中标结果有异议，又没有相关部门受理投标物业管理公司的查询和投诉，这一现象的长期存在将严重打击和挫伤投标物业管理公司的参与热情和投标工作的质量，达不到开展招标活动的最终目的和要求。因此建立招投标工作仲裁机构及相关申诉条例显得尤为必要和重要。仲裁机构的建立能够使相关投标物业管理公司投诉有部门、申诉有渠道，最大程度地保障投标物业管理公司的合法权益，通过招投标这一手段公正选出一家真正能为业主服务的物业管理公司。

                                     （作者单位：上海陆家嘴物业管理有限公司）