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写字楼物业管理方案

时间:02-01 17:49:54 浏览:6113来源:http://www.fangchanshe.com  物业招投标

(11)电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;
(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
(13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
(二)管理措施:
1、建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;
4、强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案:
房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理的重中之重。
(一)管理内容:
1、房屋公共部位管理:根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
(1)业主已领房:
• 房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;
• 加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
• 装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。
(2)空关房(含业主托管房):
• 管理处应每月通风打扫一次;
• 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。
(3)公共用房
•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护:
(1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
(5)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;
(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;
(5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。
(二)管理措施:
1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;
4、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;
5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)
确保健身娱乐设施的安全使用,为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
(一)管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查:
(1)活动设施有无破损,有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分,秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;
(2)健身器械是否有松支,地面是否过滑,防护垫是否起到应有作用;
(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动,附属的电器是否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;
(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素,球网、球架等有无破损和松动,是否牢固;
2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修复的,按手续申请报废;
(二)管理措施
1、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表,并妥善保管,每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)
通过有序的管理,确保大厦水系运行正常,有效节省管理成本。
(一)管理内容
1、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常;
2、定期清洁蓄水池,保持水质洁净;
3、专人管理蓄水池,定时开放。
(二)管理措施
1、测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定;
2、建立设施设备档案,做好巡检记录;
3、按规定操作,发现异常,及时报修。

九、财务管理方案:
通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。
(一)管理内容:
1、加强现金收支管理;
2、搞好财务核算;
3、及时统计物业维修更新费用使用情况,每半年公布一次(每年公布一次)
4、做好年度预算和决算工作;
5、认真审核报销票据,严格控制费用报销;
6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。
(二)管理措施:
1、根据财务法规政策,制定财务管理制度;
2、财务人员持证上岗,规范操作;
3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;
4、加强成本控制;
5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案:
导入ISO9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人为本”的管理理念,有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标。
(一)管理内容:
1、参照ISO9000质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划;
2、实施所制订的工作计划和措施;
3、对照计划,检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。
(二)管理措施:
1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;
2、制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
4、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案:
加强档案资料管理,有助于保存大厦的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。
(一)管理内容:
1、工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;
2、业主档案:所有业主购、租房合同(复印件),业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;
3、财务档案:逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;
5、管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
(二)管理措施:
1、 制定档案制度,并严格执行;
2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主隐私,保守秘密;
3、 科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;
4、 逐步实现智能化管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。

十二、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
(一)管理内容:
1、按照合理的人才结构,配置各类人才;
2、任人唯贤,量材录用;
3、开展业务培训,全面提高业务素质;
4、进行业绩考核,优胜劣汰。
(二)管理措施:
1、制定岗位责任制,做到责、权、利分明;
2、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
3、加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;
4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
5、全面考核,做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护
(一) 建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。
(二) 管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置,保证隐蔽工程中的线路不受损。

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