写字楼物业管理方案

（三） 建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四） 建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五） 建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六） 日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备
1、机构设置
根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

（二）管理职责：
1、主任全面负责物业管理处的工作；
2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等；
3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等；
4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；
5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

（三）根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：
1、主任___人；
2、副主任___人；
3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人；
4、工程部：主管___人，维修工___人；
5、保安部：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控员___人（分3班，每班___人）；
6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。
物业管理年度收支预算
（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）

（一）物管收入：__________元/年
1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计）：______元/年；
2、车库停车泊位管理费收入（地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计；地上车库___个，管理费按___元/个•月计；出售率以70%计）：___元/年；
3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计；露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%）：______元/年；
4、经营用房收入：______元/年；
5、有偿服务收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年
1、工资：______元/年；
（1）主任1人                 ______元/年
（2）管理员                  ______元/年
（3）工程主管                 ______元/年
（4）日常维修人员              ______ 元/年
（5）高配值班人员3人           ______元/年（3人为国家硬性规定）
（6）保安队长                  ______ 元/年
（7）保安人员（含监人员）       ______元/年
（8）消控中心                   ______元/年
（9）车管员                     ______元/年
（10）清洁工                    ______元/年
（11）绿化工                      ______元/年
2、工作餐费：______元/年；
（消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人）
3、福利、教育、工会经费：______元/年；
（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）
4、社会保险费：______元/年；
（1）养老金、工伤、生育（交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提）：______元/年
（2）医疗保险（交纳基数829.97元/月•人的8%计提）：______元/年
（3）失业保险（交纳基数100元/月•人的2%计提）：______元/年
5、办公费：______元/年；
（1）办公耗费：______元/年
（2）交通费：______元/年
（3）通讯费：         元/年
电话费：         元/年
手机费：         元/年（配置人员：主任、工程主管）
传呼机费：         元/年（配置人员：物管员、维修工、保安队长）
（4）服装费：         元/年
管理人员：         元/年
维修、车管员、消控人员、清洁工：         元/年
6、保洁费用：         元/年；
清洁用品消耗费：         元/年
7、绿化费：         元/年；
（1）公共区域花卉盆景费：         元/年（按市场租赁价及天数计）
（2）节假日布置费：         元/年
（3）绿化工具、用药费：         元/年
8、保安耗费：         元/年；
（1）保安公司管理费：         元/年
（2）保安耗材费：         元/年
（3）保安服装费：         元/年
9、共用设施设备维修费：         元/年；
（1）电梯维护、年检费：         元/年
（2）其他共享设施设备维护、材料费：         元/年
（含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）
10、固定资产折旧费：         元/年；
11、递延资产摊销费：         元/年；
12、不可预见费费（前11项之和的1%）：         元/年；
13、税金：         元/年。
年度收支预算的说明：
1、年度收入      元，支出       元，盈亏        元；
2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；
3、本预算未计入排污费；
4、本预算未计入垃圾清运费；
5、本预算未计入消防耗费；
6、本预算未计入外墙清洗费；
7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；
8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；
9、本预算未计入物管公司收益；
10、本预算中有关数据摘自《             楼书》。

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