组建物业管理招投标平台 规范物业管理市场

从90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场运作阶段，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，在行业内组建物业管理招投标平台是规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。国务院《物业管理条例》规定，自2003年9月1日起，新建住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这对推动物业管理企业主动参与市场、提升物业管理服务质量，促进全行业的资产优化必将带来推动作用。

一、组建物业管理招投标平台对规范物业管理市场具有重要意义

组建物业管理招投标平台，是完善社会主义市场经济体制的重要举措。要解决物业管理行业中的深层次矛盾和问题，还必须深化改革、创新体制，进一步克服影响社会生产力发展的障碍。组建物业管理招投标平台，规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，就能够逐步适应市场经济发展的要求，按照法律规范，改进管理方式，不断理顺企业、市场、社会的关系，为市场主体和广大业主提供规范、便利、高效、透明的管理和服务。建立统一的招投标平台，完善并严格执行招投标制度，贯彻公开、公平、公正的原则，尊重经济规律，遵守市场规则，有利于在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。因此，组建物业管理招投标平台，是完善社会主义市场经济体制的一个实际步骤。

在市场经济条件下，物业管理企业进入市场竞争体系。目前，物业管理行业存在不少管理规模过小、经济效益差的企业。因此必须树立“竞争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企业才会有生命力。竞争是市场经济的内在要求。物业管理水平和物业管理人员素质的提高，业主利益的满足和保证，管理体制的创新都需要通过竞争来实现。物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。如果不能保证市场竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，对行业发展产生不利影响。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出，才能真正体现公正、客观的市场竞争，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则，推进全行业市场化进程。

二、推行物业管理招投标所面临的主要困难和问题

(一)工作体制尚未理顺，地方保护、系统分割、多头管理的现象普遍存在，建管分离的问题还没有从根本上得到解决。这些存在的困难和问题严重影响了物业管理招投标的推行。

虽然有的物业管理公司具有较强的自身的实力和品牌影响力，但无法赢得异地或多种类型的物业管理权。这主要是由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或系统的利益出发，通过种种手段人为操纵物业管理招投标，使物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争：

1、通过投标许可证和不合理的资质要求及收费等办法，给异地、外系统投标人进入本地和本系统物业管理市场设置障碍;

2、通过缩小公告发布范围、缩短投标时间和划小标段等方式，阻碍外地、外系统有实力的物业管理企业参与投标竞争;

3、通过在招标文件和评标办法中预设有利于本地、本系统物业管理企业的条款及给予本地、本行业物业管理企业放宽资质要求、允许多投标和不合理加分等方式，实施系统和地方保护;

4、通过资格预审和限制投标范围等办法，卡住外地、外行业有实力的物业管理企业，提高本地、本行业物业管理企业的中标概率。

此外， 目前多数物业管理企业的企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发，将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理，而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时，处于自我保护需要，个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业，这样开发建设与管理不分，必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看，若不对外接管物业，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验，而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护，致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。所以，要实行招投标，当务之急是做好建管分离和建管衔接。

(二)由于法律、法规不健全，
物业管理招投标过程中不正之风和腐败现象时有发生，利用招标权收受回扣，进行指定招标或议标，搞暗箱操作。由于社会监督机制不健全，易引发行业不正之风：

1、 “关系”竞争

通过找熟人、走关系、送好处、陪吃喝、献美女及其他不正当的手段取得竞争项目。

2、虚假招标

少数物业管理项目在招标前与投标人私下谈妥条件，基本内定后，才开始招投标，并拉来其他企业作“陪标”。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息。或利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。

三、组建物业管理招投标平台的措施

(一)基本原则

物业招投标，应坚持公开、公正、公平和诚实信用的原则。

(二)物业管理招投标措施

1、完善规则

物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障;同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。

2、对一定条件下的物业必须实行招投标

现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标，应当采取公开招投标方式选择物业管理企业。

3、设立物业管理行业招投标机构

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果，因此建议设立物业管理行业招投标机构。有以下几点建议可供参考：

(1)设立物业管理行业招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。

(2)建立物业管理企业信息库，按资质分类.企业参与招投体现“公开、公平、公正”的原则。

4、建立市场信息网络

由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源;

另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

建立物业管理招投标管理的网站发布系统，共享信息和在线服务。

招标投标网站免费服务包括行业新闻、信息搜寻、招标公告、展会信息、政策法规、案例分析、各类信息/电子刊物订阅等。收费服务即用户在申请成为会员时可根据自身需要和意愿自主选择。

5、加强物业管理招投标的宣传工作力度

现阶段，物业管理招投标的宣传工作存在不足，滞后于物业管理市场发展需要。因此要进一步加强宣传工作力度，扩大物业管理招投标的影响，为物业管理招投标和物业管理市场发展鸣锣开道。主要应该做好以下工作：

1、调动一切手段，利用一切资源，形式多样，方法灵活，把物业管理招投标的最新信息展示出来。

2、对

物业管理招投标宣传工作进行系统思考、整体策划。

3、对物业管理招投标宣传工作都要给予足够的重视，将招投标的定位展现在企业和业主面前，融于物业管理市场之中。

4、宣传工作必须有专门机构负责。由物业管理行业招投标机构对宣传工作进行全面协调。

总之，物业管理招投标的宣传工作对物业管理市场的生存发展具有重要意义。要按照“把握大局、服务市场、导向正确、稳热结合”来加大对物业管理招投标的宣传力度。

(三)法律责任

1、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：

(1)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的;

(2)招、投标双方有弄虚作假恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的;

(3)未经房产主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。

2、对违反招投标规则的物业管理企业，可由房产行政主管部门报请资质批准机关予以资质降级、收缴资质证书和按有关规定给予其他相应处罚。

综上所述，物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现，在行业内组建物业管理招投标平台，规范物业管理市场势在必行。它标志着发展商和业主(客户)物业管理意识的提高，标志着物业管理企业市场竞争意识的增强，标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更具活力、更加健康地发展下去。