京城首家自主物业招投标启动案例

“我们的招标公司已经确定了，而且现在有7、8家物业公司对我们的招投标表示兴趣，”朝阳区时代庄园小区业委会主任芦岩昨日告诉记者。朝阳区时代庄园小区正式启动了物业招投标方案，这是在经历了去年的“罢免业委会”、换届选举风波后，该小区再次启动一年前通过的业主大会招标物业决议。

备案不成被迫自主招标

时代庄园是一个连体别墅小区，本来安静祥和的小区，却在去年春天的业主大会通过招标选聘物业的决议后走向混乱。2006年5月13日，由于很多业主对开发商指定的物业公司服务收费和服务质量不相符表示不满，业主大会形成了“通过招标方式选聘物业服务企业”的决议，并决定物业合同到期后不再续约。

但这个决议到小区办始终备不了案，小区业主之间也出现了分歧，到下半年业委会换届选举时，由于部分业主的激烈反对，选举开票仪式被迫转入外小区进行(本报曾报道)。

然而，事情并没有结束，由于在换届选举的全过程中，乡政府、居委会没有派人出面，也没有在备案表上盖章，从而导致新一届业委会至今未能在小区办备案。

在这种情况下，业委会经过咨询律师和相关专业人士，决定自行进行招标。“我们这样也是被逼的，”芦岩说，备案只是告知性的，并不影响自主招标。

两轮投票“全民公决”

“这次我们是‘全民公决’，最大限度实现业主权利”，芦岩说。从2007年4月29日物业招标正式启动以来，业委会接到业主推荐的两家物业招标公司，业委会会同招标工作志愿者和所有热心业主于5月14日—15日前往两家招标公司进行了考察，并于5月17日，根据考察择优与其中一家公司签订了物业招标委托合同。

随后，业委会和热心业主开始对物业公司进行考察，短短10来天时间有7、8家物业公司伸出了“橄榄枝”，最终业委会将在8月20日圈定参加招投标的物业公司，发出邀请函。

芦岩介绍，本次招标采用全体业主直接参与评分和投票的两轮方式确定中标企业。

第一轮由业主根据评标专家的意见和现场参观感受等打分，按照得分从高到低选出前两名中标候选企业，进入第二轮投票选择，小区现物业可以不参加第一轮打分评选，直接进入第二轮，并授权业委会与最终同意票(按每平米计一票计算)最多的中标企业签署物业服务委托合同。

整个过程业主可志愿参加，并被录像，制成光盘，发给每户业主审查、参考。芦岩说，虽然这样很麻烦，浪费时间，但为了合法、公平、公正起见，还是必须要做的。

■各方反应

老物业：拒绝承认招标结果

“招了标也进不来”，时代庄园现有物业北京金世恒业物业管理有限责任公司副总经理关晖表示，业委会目前根本没有在小区办备案，其合法身份值得怀疑，不能代表大多数业主的意愿。关晖说，如果业委会是在政府相关部门支持下，合法公正地进行物业招投标，那么他们也愿意参加，“但是现在不是那么一回事啊，政府都没给备案”。

据了解，目前金世恒业与时代庄园属于“事实婚姻”，并没有正式的物业管理合同，对此关晖表示，“有没有合同不是最重要的，根据高法的相关规定，只要事实上提供了服务，我们就可以在小区呆下去”。他说，由于居委会、乡政府都要求金世恒业继续服务以保持园区稳定，所以该公司目前的工作还是继续为小区业主提供物业服务，不会考虑撤离。

小区办：自行招投标者要承担相应责任

对于此次自行招标，朝阳区建委物业科工作人员表示，由于没有居委会签署意见，业委会也未备案，这种情况下，自行招投标者要承担相应责任。

“没有(居委会)签署意见，肯定是不能备案的。”北京市建委小区办相关负责人接受业主咨询时说，业主大会需要居委会到场参与，决议需要其签字盖章，是为了证明决议的真实性。备案则是政府作为公信力机构，将招标行为纳入其监控范围内，虽然政策上没有规定备案一定要居委会签字，且市小区办主要还是看区县的意见。但具体到各区县的执行，都是要让居委会出具证明，“因为区县不可能去监督业委会工作。”这位负责人说，招标不备案也可以，但招标者要为此负全部责任。最直接的就是，将来中标公司不能进入小区时，可能会对业委会提起诉讼，业委会须向法院证明其招标行为合法性。

■业内说法

可能成为物业招投标样板

时代庄园遇到的问题并非个案，据北京市业委会申办委员会相关人士介绍，近两年各个区县的业主大会决议备案“卡壳”的情况屡屡发生。时代庄园业主们自行招标的方式受到了多个小区业主的关注。

多位社区研究人士认为，此次完全由全体业主参与的自主招标成功的话，将会成为小区物业招投标的样板。

“区县小区办成了招标备案主体，将备案变成了审批。”一位不愿透露姓名的房地产业内人士认为，政府关于物业招标的文件规定模糊，除了建设部文件，又有市建委批复、意见等，导致操作发生变异。

“没有法律法规规定，招标备案必须经过街道办或居委会的批准、签字。”担任此次自主招标的丰和律师事务所律师于启波介绍，按照现行物业管理条例规定，业委会成立及招标等工作，需接受街道办或居委会的监督和指导，听取其意见;业委会只需将业主大会决议通告街道办和居委会，并没有一定要签字盖章的硬性规定。

因此根据业主大会决议自行招标并不违反现行法律法规，且“实现业主意思自治”也是《

物业管理条例》及《物权法》的主要精神。此次招标工作完全公开、透明，是实现业主自治的一次试验。