**工业园XX物业后勤管理工作思路

**工业园XX物业后勤管理工作思路

一、     物业后勤管理处的基本职能：

    为了保障XX工业园区各厂的正常生产，XX成立工业区物业管理处，对园区提供专业化的物业后勤管理和服务，主要对园区消防治安、清洁、绿化、消杀、公共设施设备维修保养、员工宿舍进行统一、专业的管理。

二、    组织架构及人员编制：

管理处主任
 
 

水电工
 
宿舍管理员
 
园林绿化工
 
清洁工
 
物业助理
 
消防管理员
 
巡逻岗
 
中门岗
 
大门岗
 
保安队长
 
保安班长
 
 

为充分发挥物业管理处的后勤保障职能，确保物业后勤工作的正常开展，管理处目前应配备专业技术后勤员工18人，人员编制如下：

1、          管理处设主任1名（兼职保安队长），负责管理处日常事务

的统筹安排，管理处人员岗位职责的划分、规章制度、工作流程的制定和编写，以及各厂相关事务的沟通协调；

2、          保安班长两名（兼巡逻岗），白班、夜班各一名，负责厂区

公共治安消防隐患的巡查，处理保安各岗位当班所发生异常情况并及时与保安队长进行沟通汇报，保安员6名（白、夜各3名），其中大门岗2名、中门1名；大门岗位主要负责园区人员、物品的控制和管理，中门岗位主要负责宿舍周边和园区车辆的管理，督促司机将车辆停放到规划的车位上，并兼顾园区江边围墙一带的治安防卫。

3、          消防管理员1名，负责整个园区消防设施设备的检查和保

养，义务消防员的培训工作。

4、          物业助理1名（兼消防管理员），协助物业主任对清洁工和

绿化工的管理和监督，以及各厂日常事务工作的沟通；

5、          清洁工4名，其中宿舍清洁2名、公共道路清洁2名；

6、          园林绿化工2名，负责对整个园区绿化的修剪、施肥、防

病虫害；

7、          宿舍管理员1名，主要负责宿舍的日常管理，包括员工入

住、退宿的登记、各宿舍环境卫生、公共设施的检查，宿舍管理制度和纪律的监督；

8、          水电工1名，负责园区和宿舍公共设施设备的巡查和维修。

三、    治安消防管理：

结合工业区现状，因建厂历史悠久，缺乏最基本的消防智能化技防设施设备和电子监控系统，如：自动喷淋、烟感等，消防设施长期无人保养，灭火器、室内外消火栓、警铃、自动报警按扭处于失灵、失效状态，消防保障几乎处于空白，保安队缺乏治安守护、应急出突的能力，因此，消防、治安是目前物业后勤管理的重中之重，为了尽快扭转现状，现阶段的工作重点：

1、消防管理方面：

①建立健全治安消防管理制度、完善各项安全管理记录和检查

表；

②建立健全消防三级检查制度，确保园区无安全消防隐患，确

认消防管理员职责，每日对园区公共区域、宿舍消防设施设备进行一次全面的检查，及时排除险情，每月对公共区域、宿舍灭火器、室内消火栓、警铃、报警按扭进行一次全面的擦拭保养，并每月要求水电工配合做一次消火栓、消防水泵、消防警铃的联动测试，真正做到“防患于未然”。

③结合园区实际，不定期的在园区宣传栏内进行消防管理方面的宣传，提高园区员工消防防范意识。

④建立义务消防队（保安员）和义务消防队职责，定期对其进行消防知识和技能的培训，以备消防灭火应急。

2、治安护卫

   ①在园区实行封闭式的管理模式，对进出人员、物品进行严格的控制，所有员工一律凭所属工厂人事部签发的工卡进出厂区；无工作厂牌的，大门保安员确认身份登记后方可进入。离厂车辆保安员应对其进行严格的检查，对大件物品，当事人应出示所属工厂开具的《放行条》方可放行。

    ②建立应急出突分队（保安员）和应急预案，负责厂区突发事件（如：打架斗殴、醉酒滋事、偷盗等）的应急处理。

③治安管理实行24小时守护和巡逻相结合，即：在大门设立固定岗位、园区进行不间断的巡查，巡逻岗负责员工公共区域、宿舍的巡查，发现可疑人员、异常情况及时汇报和处理，并通知各出口进行相关的协助，以确保园区安全。

四、    清洁、绿化管理：

1、          清洁管理：结合现有人力资源，进行清洁人力有效整和，统

筹安排，实行分工不分家的原则，按园区公共道路清扫2人、宿舍清洁2人进行定位，道路清洁工每天上午和下午对公共道路进行一次彻底清扫，整天进行不间断的保洁，每周对园区绿化带、草丛、花木灌丛杂物、落叶进行一次彻底的清理；宿舍清洁工按楼层进行划分，对楼层公共走道进行清扫、公共垃圾进行清理；每周组织所有清洁工对宿舍及宿舍周遍垃圾进行一次全面的清扫和清洁，包括：楼层蜘蛛网的清除、走廊墙面脏物的清理、地面的刷洗，给员工创造一个舒适、干净的生活环境。

2、          绿化管理：结合园林绿化管理五要素：修剪，灌水、排涝，

中耕除草，施肥及土壤改良，病虫害防治。对绿化草坪进行平整除草，灌木进行修剪，造型。营造一个花园式的工业小区，使员工在工作之余有一个好的休闲场所。

五、    宿舍管理

1、          借鉴以往宿舍好的管理模式，建立健全宿舍员工住宿登记，

建档建册，使其一目了然。

2、          编制《新员工入住须知》和《宿舍管理规定》，在新员工入

住时发放给当事人，让其对住宿要求有一个全面的了解，以便日后宿舍管理工作更好的开展。

3、          每日对宿舍卫生至少检查一次，监督员工自觉清扫宿舍卫

生，营造舒适、健康、卫生的生活空间。

4、          每日晚至少对个宿舍进行一次纪律和安全检查，对违纪现象

进行记录并报所属公司行政部门进行处理，加强员工的自律意识。

六、    对工业园区前期管理的见解

1、          园区管理面积较大，且地处偏僻，安全管理人力（保安员）

远远不足，编制不符合治安管理要求，没有设立保安班长，白班、夜班缺乏一个统一直接领导，确切的讲，各当班保安处理问题没有一个定性，也就是说谁监督，谁管理的问题，仅凭保安员各尽其职，是不符合常理的。管理处主任直接监管保安员，工作难以监管到位。

设想：在园区条件允许的情况下，将内外保有效的整和，壮大保安队伍，既能够节省人力资源的有效利用，又能够保障园区突发事件的应急。

2、          消防设施设备仅有少数灭火器处于基本合格要求外，其余消

防设施设备已处于瘫痪状态。

设想：对消防设施进行检修和保养，对消火栓进行联动测试，确保其能够正常使用，灭火器进行检查和填充。

3、          园区物品堆放杂乱，破坏了园林绿化和视觉环境。

设想：按照5S的标准，沟通协调各厂将绿化带、草坪、灌木丛的杂物集中堆放到空旷地带，集中保管。

七、    短期内的工作重点和所要达到物业管理效果

1、          对室外消火栓进行放水测试，室内消火栓（水带、阀门、报

警按扭、警铃）进行整理和联动测试，灭火器进行检查和填充，扭转园区消防防范零的空白，使消防设施设备的完好率达到80%，使其能够达到灭火效力。

2、          制定编制管理处各项管理体系（岗位职位、管理制度、工作

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