物业保险，一个不应被忽视的重要环节
犹如当初在国内市场拓展人寿、疾病保险业务非常之艰难状况一样，物业管理公司多数对物业保险认知不足，以致发展多年的深市物业管理行业内至今都少有人过问和购买物业保险，尽管在日常管理和服务过程中发生了许多诸如机动车辆被盗；高空抛物砸伤过路人，污水井盖被盗掉进小孩，电梯困人复发心脏病等经济索赔案例，这些案例一旦发生，管理公司常常作为第三者被推上法庭，于是就出现没完没了的推诿扯皮，有的在法庭上打赢了官司，有的则败诉，总之，各显神通，败诉者自认倒霉，胜诉者沾沾自喜，甚至缝人便传颂经验，谓自己是如何如何做假，逃过一难，于是一传十，十传百，争相仿效，把业主的切身利益，把一个企业往日一直倡导的所谓“业主第一”、“业主的满意，就是我们的追求”、“全心全意全为业主”等口号和追求之目标，通通抛向脑后，这不能不令人感到深深的遗憾，笔者认为这一不良倾向和玩疾得以长期存在，甚至越演越烈的客观原有三：
——客观上再优秀的物业管理公司，在具体管理和服务过程中都难免出现失误，有失误就存在间接或直接的责任，在健全的法律体系中，就难逃承担一定的经济责任。
——客观上作为微利经营的物业管理公司其经济实力十分有限，难以承担经济索赔责任，真可谓巧妇难为无米之炊。
——物管行业政府主管部门面对众多经济纠纷案例，缺乏及时而正确的引导，往往出于对物业管理公司的同情，在焦点问题上，不明示立场和观点，或者说也还在共同的探索之中，深感为难。
上述客观因素，长期来困绕着行业的健康发展，笔者认为，物业管理公司要鼓起勇气，直面各类经济纠纷案例，无须推诿，躲避甚至作假，只需关注一个本不应该被忽视的重要环节—物业保险，便可迎忍而解，便可从众多困惑和烦脑中得到解脱，其实物业行业能否重视这一环节，物业公司是否购买物业保险，将折射出物业行业是否规范，物业公司心目中是否真正关注业主切身利益，业主物业是否能真正获得平安的一个重要侧面，唯有运用好这一环节，普及物业保险意识，行业规范才能步入良性循环轨道。
物业保险险种主要有三种：一种是房屋一切险，一种是公共设施设备险，还有一种是第三者责任险。一般房产一切险包含了公共设施设备险，故在香港为规范行业，立法规定物业公司必须对所管物业代买房产一切险和第三者责任险，笔者认为这一强制性规定是非常有道理的，物业公司买了此二种物业保险，管理者就能全身心的把精力倾注在物业管理和对业主的服务上，不用分精力，小心谨慎，甚至东躲西藏的弄虚作假，以防一旦失误，发生经济索赔案。对投资置业者而言，其物业也有了根本的保障。
房产一切险的主要概念是：某一栋某一层，甚至该楼层某一单元，一旦发生火灾涉及到相临单元，则保险公司不用追究是哪一个单元的责任，全部负责赔偿或恢复物业原状，如果不买房产一切险，就会出现这样一种现状：即甲单元不慎引发火灾波及到乙单元，甚至丙单元及公共设施设备，甲单元本该因事先投了本单元的保险，获得了保险公司赔偿而感到不幸中的万幸，但结果相反，因火势波及到其他单元，遭受其他单元置业者的经济索赔诉讼，且索赔额可能大大超过甲单元自身物业的损失额，从而导致甲单元原先所购自身物业保险没有任何保障，变相白买，直接导致破产，这能不心痛吗?然，是否这是命中注定无法改变的现实?不!如果遇到一家物业保险意识很强的物业管理公司，事先统一买了房产一切险，则情景就大不一样，不仅该单元业主可以得到很好的赔偿，损失可降为最低，其他波及之单元同样可得到补偿，邻里之间经济索赔案也就不会引发而自然消失，这样一种皆大欢喜的结果能不令人感动?有人提出如果规定所有投资置业者都必须买保险，房产一切险不就多此一举?其实不然，任何事都有先后，买保险也不例外，如果就在此光后交叉的过程中发生意外呢?为此，笔者认为这是一种深层次的关爱业主切身利益的做法，此外，困房产一切险投保额往往很大，故费率要较某单元单独购买房产险要便宜许多，故不会增加置业者的经济负担，每月支付的保费平均分摊到建筑面积上，只需几角钱，十分具有可操作性，几角钱的保费，买一身的平安，何乐而不为呢?
如果说物业管理公司代买房产一切险主要是保障业主的切身利益，则，购买第三者责任险直接受益者是业主，间接受益者是为了自己，在日常管理和服务的过程中，物业管理者往往都是以第三者身份出现在公众场合，如：某业主违章，引起他业主投诉，管理者将以第三者身份出面调解，或代表公众利益予以阻止；某业主乘坐电梯被困其中，这与生产厂家生产之电梯质量或维保单位维保质量直接有关，管理者往往存在间接管理不到位的责任，这种第三者的间接或直接责任，在日常管理过程中能否避免?事实上是不可避免的，将永远存在下去，仅仅存在责任轻重问题，多少问题。既然不可避免存在一定的责任，自然，当涉及经济诉讼，就可能受到一定的牵连，就可能受到经济赔偿处罚，第三者责任险就是帮助物业管理公司免受经济处罚的一种险种，即，当物业管理公司在管理和服务过程中不慎失误，引发业主经济索赔案时，保险公司可承担全部责任，若发生诉讼，则由保险公司与原告在法庭上辩讼，一旦保险公司败诉，索赔费用将由保险公司支付。由此可见，这一险种对物管公司而言非常重要，它可合法的避免物管公司与业主发生正面冲突，产生不良影响，损害企业形象，也可免遭经济赔偿的冲击。如果业主有理，其利益也可得到很好的补偿，笔者在从事天安南油工业村物业管理的过程中就曾亲身体验到购买第三者责任险的优越性，大约在96年，小区管理部因事先没有通知业主要对各单元消防防喷淋进行试压，结果因质量问题，某单元仓库的一个喷淋头经不住压力而爆裂，喷水淋湿了库内原材料和半成品，该单元业主随即投诉，并开出3万余元的经济赔款单，对此，管理部并未与之论理，而是二话未说拔通了保险公司理赔部电话，接电，保险公司即派人现场调查，不到三天时间即认可属第三者责任，给予了赔偿，理由是管理部事先未发通知让业主先进行自检，确认喷淋无误后再予试压，导致业主没有时间做防范措施，在试压时，喷淋耐不住压力而破损蒙受经济损失。该单元业主当收到保险公司的理赔款时激动万分，直到今天提起此事，还滔滔不绝地赞誉管理部考虑问题周全细致，是一个点点滴滴深切关爱业主利益，令人投资置业感到安全放心的管理部门。
时下，随着置业者法治意识的不断提高，物业管理行业内类似经济索赔案也随之猛升，面对这一现状，笔者认为，物管公司应变被动为主动，努力探索一条降低风险的出路，而提高物业保险意识，主动购买物业保险不失为是一个上策。为了深切关注业主的利益，为了减少物管公司的管理风险，在此笔者也期盼政府主管部门能重视物业保险事业，并予倡导，物价部门也可适当提高物业管理收费指导价，以鼓励物管公司购买物业保险。人大最好能象香港一样把购买物业保险事项予以立法。为了迎合物业发展的需求，在此，呼请深市各大保险公司能尽早研究并推出此项物业保险险种，即房产一切险和第三者责任险，并予完善和规范，须知，这是一个不小的市场，此举一旦全面实施和推行，一个业主、物业管理公司以及保险公司三赢的局面犹如春风扑面，令人感到无限的舒意，物业行业的规范定将跃上新台阶，许多矛盾、纠纷都将迎忍而解，衷心期盼物业管理这一朝阳行业能早日走出旋涡，大踏步乘胜向前。
(作者单位：天安物业管理公司)
