物业管理保险问题之初探

物业管理保险问题之初探
摘要：物业管理经营活动具有一定的风险，物业管理企业通过购买保险来规避物业管理过程中存在的风险。需要关注物业管理保险中的三个问题：谁是物业管理综合保险的受益人、拿什么来支付物业管理综合保险、物业管理企业需要注重构建三赢的局面，有利于做好物业管理中的保险工作。

北京市今年开始施行的 《 北京市物业服务收费管理办法（试行） 》 中，将物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用列为物业服务成本或者物业服务支出的构成部分。特别是在 《 北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准 》 中，明确提出投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险为 0.04 元 / 建筑平米 · 月，物业管理保险费已经作为一项标准支出列入了物业服务收费中。

为什么要将物业管理保险费列入收费标准中？因为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业作为提供物业管理服务的经营实体，存在一定的风险。如：电梯发生故障造成人身伤害和财产损失，上、下水管道堵塞或破裂造成财产损失等。为了规避风险，物业管理企业必然会在业主所交纳的物业服务费用中提取一部分资金向保险公司投保。

《 物业管理条例 》 出台后，特别是 《 物业服务收费管理办法 》 实施后，物业管理责任保险被某些保险公司具体的分为 《 财产一切险 》 （物业共用部位、共用设施设备保险）和 《 公众责任保险 》 。 2000 年 9 月 8 日，由中国保险监督管理委员会核准备案的 《 中国人民保险公司物业管理责任保险条款 》 ，这是我国第一个关于物业管理责任的保险条款，该保险条款是在以往的公众责任保险条款上修改而来的，但是该条款没有较好的结合物业管理的具体内容，实操性较差。

一般来说，物业管理企业与保险公司所签订的相关保险合同中，对保险公司赔付范围的具体约定非常明确，如某物业保险合同中包含以下内容：

1 、被保险人负责维护和管理的电梯发生责任事故，给第三者造成人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

2 、被保险人以自行施工的方式对物业进行维修或装修，如工程造价不超过人民币 100 万元，在施工过程中给第三者造成人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

如工程由其施工单位负责，或工程总造价超过人民币 100 万元，则除非事先得到保险的书面同意，保险公司不负责赔偿；

3 、因共用部位设立的霓虹灯、广告招牌及建筑装饰物发生坠落或倒塌，造成第三者人身伤害和财产损失，依法由被保险人承担的经济赔偿责任；

4 、因共用部位发生火灾或爆炸事故，造成第三者人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

5 、因共有设施设备的锅炉及压力容器发生爆炸或其他意外事故，造成第三者人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

6 、因各类共用设施设备（如绿化、园艺、围栏、楼梯扶手及踏步、供变电设施、公共照明设备、井盖）等破损、缺失或存在缺陷，造成第三者人身伤害和财产损失，依
法被保险人承担的经济赔偿责任；

7 、物业管理区域内不明原因的高空坠物，造成第三者人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

8 、位于共用部位的自来水管道、下水管道、中水管道、暖气管道及其他管道或阀门发生漏水事故，造成第三者人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

9 、由被保险人委托或聘用的保安员与保洁员，因工作中存在过失行为，造成第三者人身伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

10 、发生其他不属于本保险单除外责任的意外事故，造成第三者伤害和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；

11 、事先经保险公司书面同意的诉讼费用，保险公司责任赔偿。

在物业管理保险活动中，会有人认为“既然受益人是物业管理企业，而且还是对其在管理经营中发生的事故造成的损失进行赔偿，为什么还需要业主来交纳费用？”“可否用维修基金的增值部分来交纳物业综合保险？”还有的物业管理企业为了业主多获得赔偿，开具虚假证明。以下是我们在物业管理保险活动中需要分析的三个问题。

1 、谁是物业管理综合保险的受益人？

从保险责任范围来看，共用部位、共用设施设备及公众责任险的受益人是物业管理企业，实际上这是对物业管理综合保险的一个误导。

物业管理企业通过购买物业管理综合保险来弥补其管理经营中发生事故时，造成自身财产或业主财产的损失。这样，业主的损失也有可能得到赔偿，可见，该险真正赔偿的（或受益人）是物业区域内的业主、使用人和物业管理企业，而不仅仅是物业管理企业。

目前，我国的 《 物权法 》 尚未颁布，物业区域内的公共部位、公共设施设备及公众责任不能按物权人划分所属，此阶段该项责任只能由物业管理企业代为承担。一旦 《 物权法 》 颁布实施，物权人的财产所引发的财产损失和公众责任自然由物权人承担，为其购买的保险也就由物权人交纳。现行的物业管理综合保险实际上是物业管理企业替物权人归集一定的费用为物业区域内的物权购买财产险和公众责任险。

2 、拿什么来支付物业管理综合保险？

共用部位、共用设施设备的财产险只负责赔偿因自然灾害或意外事故造成的直接物质损失，特别是对于共用部位、共用设施设备以外所遭受损失的赔偿起着决定性作用，而这些损失是不能动用维修基金来赔偿的，从某种意义来说，该险补充了维修基金。

我个人认为可以用维修基金的增值部分来购买物业综合保险。

3 、物业管理企业需要注重构建三赢的局面。

当物业管理企业投保后，并不等于将房屋投进了保险箱，当业主遭受损失与物业管理企业交涉时，有的物业管理企业为减少物业管理企业的损失，避免承担经济责任，从一定程度上帮着业主去欺瞒保险公司，这样做并不利于物业管理公司。因保险公司一旦认为该物业的保险费用与承担的保险金额不相称（赔偿费用过高、事故太频繁），保险公司在保险期满后就会终止与物业管理企业的保险合同，从而出现无保险公司为物业管理企业承保的局面，导致由物业管理企业承担赔偿责任的局面，出现物业管理企业“不承担业主（使用）人身、财产保险、保管责任”的惯例被打破。
因此，物业管理企业必须正确处理好物业管理企业、业主和保险公司的关系，本着实事求是、合理承担的原则处理好三者之间的关系，形成三方共赢的局面。

综上所述，物业管理保险条款的建立，对于物业管理企业减小管理经营中的风险起着一定的作用，但相配套的法律法规及保险条款很不明确、规范，广大业主还不能正确地看待物业管理保险的作用和实际意义；大多数保险公司尚未真正了解物业管理行业的运作过程和风险，不能提供像汽车保险那样真正体现物业管理行业需求的险种，物业管理企业也只能从微薄的物业服务费用中挤出资金来购买保险，以上都是我们在物业管理工作中应该广泛探讨的问题。

参考文献：
1 、王崎， 《 现代物业管理实务 》 ，鹭江出版社， 1997 年
2 、 《 保险计划书 》 ，中国人民财产保险股份有限公司
3 、 《 住宅物业管理综合保险条款 》 ，华泰财产保险股份有限公司
4 、钟明霞， 《 建筑物所有权人对共有部分使用之立法探讨 》 ，政治与法律， 1998 年