探讨物业服务，经营，管理
时间：02-01 17:47:50 浏览：6387次来源：http://www.fangchanshe.com 物管资料
任何企业都是以盈利为目的的，作为物业企业利润是非常薄利的企业，所以要非常认真的研究经营项目，开发商成立的物业公司，由于他的定位问题，大部分都是亏损企业。1.因为他的物业公司是开发商的售后维保单位，是化解开发商与业主之间矛盾的, 所以承担的费用比较大。2. 为了创出开发项目的品牌，为以后的项目打下基础，投入的特别大，采用的是人海战术，服务也超出了物业的范围，但时间不会太长一般是3-5年。这就给今后的物业的服务经营造成了很大的困难。5年后小区的各种设备及房屋都开始出现各种问题，再服务下去就不好经营管理了，所以开发商会选择有方式的退出。纯商业物业公司一般接的服务小区都是老旧小区，房屋及设备都不同程度的出现问题，由于前期的物业服务的目的不同造成混乱的服务理念，商业物业员工的待遇相对低一些，使商业物业公司在服务中有一段非常艰难的过程，但通过努力逐渐在在服务中使物业走上正常的循环。特别在服务，经营，管理上努力去做，还必须坚持自己的服务理念。认真研究小区问题所在，对待各自不同的小区，拿出不同的办法，一般情况有：（1）有业主素质问题。（2）有业主经济问题（3）有民族生活习惯问题（4）有传统的认识问题的思路（5）小区的设施设备及布局有无可挖掘的方面（6）更重要的是物业费的标准问题，有没有提高的可能，新的小区可根据当时的物价及所应发生的费用来制定物业费，而老旧小区是过去制定的物业费，随着时间的推移，物价，人工都在不同程度的上涨，而物业费却很难上涨，由于物业公司与业主的利益点不同，大部分业主都想以现有的费用来享受很好的服务，不想让物业公司提高物业费，在物业费无法提高的情况下，物业公司一定要很好的研究，要看到前期物业公司的问题，工作安排的不合理，有我们可提炼的部分来压缩费用，而大部分物业公司也简单的认为要想服务好，必须是有足够使用的费用，人力的使用没有具体的指数，而物业现有的指导文件都没有明确的工作量。特别是什么样的服务标准执行什么样的工作量，都是物业企业自己说了算，那么懂管理的或自身体验做出的工作量，就比较靠谱了，而大部分物业公司一般的都是参照别的公司人员安排情况来制定本公司的人员的安排，或用人海战术来完成工作量。所以懂经营就显得特别的重要了，一定要依据本小区的具体情况，制定出具体的经营方案，也就是说要重点考虑以上所说的六项因素及前期物业的不足，按照具体的工作量制定出经营方案，才可以达到经营的目的。特别是人事安排工作，是非常重要的环节，用人是一个有水平的工作，也是最难的工作。一个人所能担负的工作量，工作时的心态是非常重要的，所以经营管理要从根本上用人，不能在事务上简单的用人，如事事都是在事务上用人，就会将企业引向被动的局面或者无法经营。那么什么是根本上用人呢？首先要了解人的根本，是男工还是女工，岁数的大小，他的生活背景，他的需求，然后依据服务小区的定位，录取相应的人力，做经营上的培训，让他们了解服务小区的实际情况，公司与员工互相依赖的关系，启发他们的工作本能，使工作正常运转，制度上要详细、严格、合理。特别注意的是要有人情味的制度，不可使员工没有思想的打工，在一些小区的经营状况上要如实的告诉大家。让他们知道经营上的困难，如工作上不到位，企业就可能发展不下去，你们就得重新找工作，要用情感加规章来管理，所以每位员工都要知道自己工作的重要性，认真执行每个环节所要完成的任务，使企业站稳，达到经营所要的目的。三、管理1、组织管理说到管理，首先考虑到的是完整的制度，所以物业企业到处学习先进的管理制度，不假思索的用到自己的管理当中，使各个管理环节落实不下去或走过场，使工作没有明显的起色，管理者也感觉到特别累，其实管理特别深奥，应根据管理的项目是什么性质的，面积的大小，居住的人群，楼体与设备的情况，给小区做更合理的定位，然后制定管理方案，不是先进的管理手段就可以高枕无忧了，而是要根据小区的状况恰当的安排各个环节及人员，不是人越多越好，有时人多反而起不了好作用。比如一个和尚有水吃，和尚多了反而无水吃的道理，要将工作安排到没有时间想没用的事情，但并不是让人员不停的工作，累的直不起腰，而是引导人员思索工作上的事情，探讨工作的深度，有做主人的感觉，要把工作上的每个环节都要研究透，保安的人员安排，保洁的工作量，绿化的技术，要求及管理面积需要的人数，做出合理的实用的工作时间安排，启发到人性深层的积极性，使人员有利可图，有热情，在机构的设置上要因地制宜，够用能充分发挥人的主导作用就可，不是机构越大越好，也不是每个管理项目都要正规的管理模式，而是要依据项目的情况，吸取历史上人类的发展史，取其中实用项目的管理办法，使利益最大化，所以制定规章时一定要结合实际情况，简单易操作特别实用，而且达到管理的效果，就是非常好的规章，不是非常先进，非常健全，非常详细就非常好，一定要有人性的内容揉在规章里，效果就非常好，使管理起到应有的作用。2.环境管理 每一个小区都有各自的特点，物业接管后存在一个优化的整合过程。要依据小区的费用，人员素质，硬件环境，制定出合理实用的管理方案，制定中要借助居委会，业委会及小区有影响业主的力量，认真的做问题业主的工作，力争达到目的，完善优化管理，那么什么是优化管理呢？就是把小区管理的难度降到最低，充分的发挥人的能量。制定合理的巡管路线与方位。经常变化中来保证安全。作为物业管理者，要心中有数，现有的环境存在的问题，一定要优化整合好，从人力，物力，工作量上有严格的考量。原有的绿化情况，是否便于管理，生长情况怎样，应作出什么样的调整，达到经济实惠的管理目的，从环境的整合中，达到实用降低费用的目的。3设备管理。小区设备的好坏，决定物业的实力与管理水平，也就是说物业的基础扎实与否，看设备运行是否正常，管理是否完备，小区的设备一般有两种，一种是行业部门管理的设备，物业起的是协助作用，另一种是就是物业管理的设备，作为物业公司要对这些设备有很好的认知。那些应定期检查，那些应定期保养，那些是定期维修的要做认真的安排，并做认真的记录，对业主有一个认真的交代，对物业也是很好的提升。大中修的项目需要动用维修基金的，要认真检查，维修情况，项目的建造时间，是否达到维修的标准，谁的责任，有没有动用维修基金的权利，如有就可履行申请维修基金的程序。如没有过质保期或产品质量问题，要积极的联系责任单位处理，是物业负责的设备，物业要分类造册，设备的数量，保养的时间，检查的频次，要认真的落实，包出去的设备，在他们保养时及维修时要到场检查及学习，确保设备正常运行，不出安全问题，同时严格考核工程人员的责任心，及技术程度，要达到物业的管理水平。上一页 [1] [2] [3] 下一页
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