物业项目设施设备交接验收管理标准

物业项目设施设备交接验收管理标准提要：竣工验收与物业交接验收的区别正确认识和区分竣工验收和物业验收的区别，有助于物业服务中心配合开发商做好物业验收接管工作

文章来自地产www.fangchanshe.com

物业项目设施设备交接验收管理标准

一、公共设施设备交接验收工作流程

项目应提供的移交资料

1、设施设备移交清单；2、设施设备图纸及

设备资料；3、设施设备移交日程计划表

物业对移交资料的核对检查

1、物业核对设施设备资料移交清单；

2、凡缺必须提供的资料，物业发文协调。

验收移交方式流程约定

1、项目提供系统资料、设备培训安排

2、确定移交方/接管方人员及联系方式

现场实物清点检验

1、设施设备现场实物检查初验

2、设施设备现场实物清点核验

具备验收条件有问题需时间改缺陷多需先代管不具验收条件

项目督促限物业无责代管安全及功能性

期整改消项项目督促整改缺陷，不验接

合格或基本合格复验不合格

二、竣工验收与物业交接验收的区别

正确认识和区分竣工验收和物业验收的区别，有助于物业服务中心配合开发商做好物业验收接管工作。

1.0验收的目的不同

1.1竣工验收是检验建设工程是否达到国家相关规范要求、是否符合国家有关建设工程法规标准与合同约定的设计标准要求。

1.2物业验收是在政府有关职能部门和监理公司竣工验收合格的基础上，以物业设施安全运行和满足使用功能为主要内容的接管再验收。

2.0验收的要求不同

2.1竣工验收是以施工单位通过自检、监理公司、开发商及其政府建设工程管理部门的技术规范性检测验收为主，含概建设工程各个阶段、隐蔽工程、中间和最终的竣工验收。

2.2物业验收由于受技术手段、测试工具等多种原因所限，物业无法对工程内部结构、隐蔽工程定量技术参数等进行检查和测试，是以使用功能性和外观性的验收为主。

3.0验收交接的条件不同

3.1竣工验收交接的首要条件是工程按设计和合同要求全部施工安装完毕，经监理公司、政府相关职能管理部门的技术规范性检测验收，达到国家规定的工程质量标准。

3.2物业验收交接的条件是在竣工验收合格，试运行正常，所有供电、暖通及通排风、消防、给排水、等设施设备均能正常运作，房屋门牌编号等已经正式确定后的接管再验收交接。

4.0验收交接的对象不同

4.1竣工验收交接是由施工单位向开发商移交完成竣工验收的物业。

4.2物业验收交接是由开发商向物业服务公司移交竣工验收合格后的物业。

5.0验收交接的意义不同

5.1竣工验收的通过，标志着建设工程的施工安装/调试/检测/验收全面合格完成。

5.2物业验收的通过，标志着物业服务公司正式接管整个物业，进入物业管理实务

运作的开始。

三、工程竣工验收国家相关标准规范

序号国家标准规范名称国标代码

1建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001

2屋面工程质量验收规范GB50207-2002

3地下防水工程质量验收规范GB50208-2002

4建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002

5建筑装饰装修工程施工及验收规范GB50210-2001

6建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002

7通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002

8建筑电气安装工程施工质量验收规范GB50303-2002

9建筑电梯工程施工质量验收规范GB50310-2002

10消防和火灾自动报警系统施工及验收规范GBJ303/GB50166

11供配电系统设计规范GB50052-95

12电力装置的继电保护和自动装置设计规范GB50062-92

13建筑物防雷设计规范GB50057-94

【注】物业验收交接时还应注意复核：项目的建设工程合同的交付约定条款

四、物业验收接管应要求提供的资料

在物业验收接管前，项目开发公司应提供物业的各种技术资料和竣工图，合同与协议中的技术指标和维保条款等给物业服务公司。若验收时尚未完成竣工图，应提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内提供。

物业服务公司需依据所提供的技术资料，对物业的公共设施设备进行验收接管和操作、维保管理，按常规工程项目情况，项目开发公司应提供以

下技术资料，但不限于此：

1.0建筑、结构、装修方面的资料

1.1总平面图、建筑和结构图。

1.2装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)

1.3质监、规划、消防、环保及园林管理等政府职能部门的验收报告。

1.4土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

1.5房屋面积测量报告

1.6房屋沉降测试报告

1.7防水工程的及盛水试验报告

1.8隐蔽工程验收鉴证单

1.9其他国家建设工程规定交接的资料。

2.0弱电系统方面的资料

2.1各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等)；

2.2各弱电系统图、平面图；

2.3弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；

2.4消防局、技防办、有线电视台等政府职能部门的验收合格证明；

2.5设备原理图、电脑软件程序和说明等。

3.0电气系统方面的资料

3.1高低压变配电设备操作和维护保养手册

3.2电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3.3电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

3.4各种用电设备调试、测试验收报告。

3.5避雷装置系统图、测试报告、防雷办验收报告。

4.0给排水方面的资料

4.1喷淋、消火栓水系统设备操作和维护保养手册。

4.2消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图。

4.3消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表。

4.4消防验收批文，卫生防疫、排水检测和质验站等政府职能部门验收报告。

4.5消防水系统试压、调试及验测报告，产品合格证及承包商资料。

4.6污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文。

4.7蓄水池、水箱的水质检测报告。

5.0空调系统方面的资料

5.1空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

5.2空调及送排风系统图、平面图及电气控制图。

5.3空调设备系统的试压、调试、试运行报告。

5.4空调机组、新风机组、风机盘管等设备明细表、产品合格证及承包商资料。

6.0动力设备方面的资料

6.1锅炉、应急发电机等设备操作和维护保养手册。

6.2锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站、煤气管道系统图。

6.3锅炉、应急发电机、电梯等设备的调试检测报告、产品合格证书。

7.0工程合同/协议（物业服务公司需要明确掌握：合同/协议中的技术指标和维保范围、维保期限、维保责任等条款）

8.0其他项目开发公司、工程承包商，物业服务公司认为需要提供的资料。

五、物业正式验收交接程序

根据项目的施工进度和业主入住的情况不同，房产开发商一般要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但物业项目的最终移交应在通过政府有关职能部门和房产开发商的竣工验收基础上，以物业公司验收通过为准。

1.0物业正式验收交接的条件

1.1提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，应提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)。

1.2提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。

1.3提供或出示政府有关职能部门验收证明。

1.4提供必要的专业技术介绍和操作维护培训；

1.5提供所有测试、检验和分析报告。

1.6提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术和维保条款。

1.7提供承包商、供应商的地址、联系电话及联系人资料。

2.0不具备物业验收交接的情况

2.1严重违反国家有关法规。

2.2未能通过有关政府职能部门的合格验收。

2.4设备机房不能完全独立封闭。

2.5其他可能危及设备正常运行和人身安全的。

3.0缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷或由于成品未能有效保护导致的受损等情况，物业服务公司应做好详细的缺陷记录，供房产开发商督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题较严重的，则向开发商建议暂缓验收交接，待整改完成后重新验收。

4.0系统设备的试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于业主入住需要必须开启运行某些系统设备，物业服务公司一般仅做实物验收，并严格按房产开发商的书面要求进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)负责把关，若发生任何问题或意外，除物业服务公司的人为原因外，责任由房产开发商督促承包商负责，对于重要系统设备必要时可签定临时试运行代管协议，明确相关各方的责任界面。

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