大厦管理公约

1.3预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。

1.4控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。

1.5制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,

1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。

1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。

1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。

1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。

1.6按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付

的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。

1.7根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。

1.8为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。

1.9向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。

1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。

1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。

2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。

3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:

3.1为履行本公约所做出的一切合法行为。

3.2因下列原因造成的服务中断:

3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;

3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;

3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;

3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。

三、管理公司酬金

1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。

2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。

四、管理费及其他费用

1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示(来自:www.fangchanshe.com)该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。

2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。

3.管理费支出包括但不限于下列各项:

3.1管理公司员工开支;

3.2公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;

3.3广场绿化费用支出;

3.4广场环境卫生费用支出;

3.5广场保安及消防装备费用支出;

3.6行政办公费用支出;

3.7物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;

3.8环境美化及节日装饰费用支出;

3.9税金支出;

3.10管理公司酬金。

4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。

5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。

6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。

7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。

8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。

五、管理费用及其滞纳

金的缴付

1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。

2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:

2.1收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。

2.2收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。

3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。

4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。

六、维修基金

1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。

3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。

4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。

5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。

6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。

第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定

一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。

二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。

三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。

四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。

第五章业主大会及业主委员会(业委会)

一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:

1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。

2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事项。

3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。

4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。

5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。

6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。

7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。

8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

8.1未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

8.2委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。

8.3委派代表的文件须于开会前一天交予管理公

司。

9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:

9.1开会通知须指出拟就该事项提出决议案。

9.2除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。

9.3抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。

二、业委会的组织、会议及权利

1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。

上一页  [1] [2] [3]  下一页