实际建筑面积小于合同面积该怎么办

 （一）针对第一种情况应在问题发生后凭有关机关出具的文件及时书面通知购房者，明确提出变更合同条款的内容，并给予购房者考虑答复的合理时间（一般为15天），如属上面所说的几个方面的原因，购房者答不答复均无法律的区别；如不属上面所说的几个方面的原因，造成的变更合同（包括变更建筑面积），则必须经购房者答复认可方为有效。当然，如购房者收到通知后逾期不答复，则应视为默认合同变更通知的内容，在这种情况下，购房者就可能丧失了胜诉权；反之，如购房者在收到变更合同的通知后在有效期限内回答不同意变更合同的内容，则开发商变更合同的要求不能生效，如实际交楼面积比合同约定面积大，则开发商无权要求购房者补交楼款，如开发商以不交钥匙或不办房产证为要挟，则构成延期交楼的违约行为，或侵权行为，购房者可以请求仲裁或直接去法院起诉。
（二）针对第二种情况，法律后果与前述第一种情况相同。购房者有权拒绝补交楼款的理由是：
1、合同就是法律，合同一旦签订，双方必须严格履行，任何一方均无权擅自变更或解除，这是经济合同法的基本准则。
2、开发商负有对其售出商品房依法办理土地使用权、规划、工程设计、施工建筑等各方面的法律手续的义务，建筑面积的变化，完全是开发商单方行为，与购房者的义务毫不相干。
（三）面对购房者在收到开发商的补交楼款的通知后未提出异议，即补交了楼款并办理了验收楼房的手续。在这种情况下，应视为购房者默认了开发商的变更合同的行为，变更合同有效，购房者无权请求返还已交付的补交楼款。