物业工程管理部管理制度(五)

物业工程管理部管理制度(五)提要：值班制度由于配套设施直接关系到业主生活的安定、和谐，因此，必须建立严格的值班制度，保障设施正常运行

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物业工程管理部管理制度(五)

一、接管验收制度

房屋配套设施的验收工作室设施转入使用的一个重要环节，对以后设施的管理和使用有着重要意义。设施管理验收不仅包括对房屋附属设施的验收，还包括房屋设备的验收以及更新设备的验收。物业公司对于设施的接管验收工作具体包括日常以及周养护内容，月维修保养内容，季度、半年、年度维修保养内容等。

二、值班制度

由于配套设施直接关系到业主生活的安定、和谐，因此，必须建立严格的值班制度，保障设施正常运行。

1.值班人员必须坚守岗位，如果有特殊情况需离岗，必须请假，并有符合条件的人员替岗，不得擅自离岗，否则，造成的一切以外由值班人员承担。

2.按照设施操作规程以及岗位责任制度的要求进行操作，密切注意所掌握设备的运行情况并做好相应的运行记录。

3.设备遇到故障时，值班人员必须马上报告管理层，并通知厂家以及维修人员维修。

4.接到业主的报修通知时，应当迅速安排维修人员进行处理，并做好维修记录。

5.就餐时间，须做轮值工作，保证岗位有人在岗。

三、交接班制度

做好交接班工作，是对值班工作的辅助。交接班人员必须提前10分钟做好交接工作，并在值班登记本上签字。

1.交接内容包括：

1)查看设施运行记录。

2)检修设备状况，清点仪表、工具等。

2.出现以下情况不得交班：

1)在事故处理未完成时，不得交班。

2)交班人员尚未到场或者遇接班人员酒醉、神志不清等情况时，不得交班。

四、报告制度

建立报告制度可以让管理层及时了解设备运行情况以及维修管理情况，有下列情况需要作出报告：

1.设备出现故障或者需要停机检修。

2.零部件需要更换修理。

3.设施操作人员需要暂时离岗。

4.设施操作人员加班、请假、调班等。

5.设施需要开展整改工程。

6.设施运行方式发生改变。

五、工具领用保管制度

1.个人领用工具时，应根据实际需要和工种类别填报申请，经批准后，到仓库办理领用手续。

2.工具发生丢失、损坏时，应当向管理层说明原因，由于人为因素造成工具损坏时，应当按工具价值赔偿。

3.工具老化，可向管理层申请报废，并重新办理工具领用手续。

六、住宅小区工程设施安全操作管理规定

1.所有的机电操作，必须按照国家有关安全操作规程操作，在操作人员安全第一的前提下，保证设备正常运行。

2.新上岗人员必须经过严格技术培训之后，才能上岗。

3.配置安全操作用品，并认真保管，不得草率、马虎大意。

4.工作场所禁止抽烟、喝酒以及做与本职工作无关的事情。

5.非工作人员，不得随意进入设备操作房。

6.设备出现异常时，必须及时处理。

7.电气设施发生故障，应严格遵守停电、验电、检修、检查程序，确认故障排除之后方能送电。

8.严禁将金属物、工具等遗留在设备上。熟悉触电、身体伤害等各种意外事故的急救方法。

七.物业工程设施档案和物业技术人员管理制度

1)管理好物业工程设施时关系到物业是否能够保值增值以及也只切身利益的大事。物业管理人员必须发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

2)物业工程设施须实行档案管理制度，对设备的原始档案必须归档、汇总、登记造册，以便查考，为设备的完好使用以及安全使用提供方便。以下资料须归物业工程管理部建档管理：

a)设备系统的资料，如竣工图、构造图等。

b)设备系统原始发票、收据、用户手册以及售后服务卡等。

c)设备系统中重点部位的拍照资料及相关注释。

3)建立设备管理考核制度，奖赏分明，调动员工工作积极性。

a)建立设备管理考核、督察制度。

b)对设备管理定期、不定期抽查、考核。

4)建立ISO9001质量管理体系：

a)建立机房管理制度。

b)建立供、配电管理制度。

c)建立设备维修制度。

d)严格各项管理制度，做到责任到岗、任务到人、用科学化的管理提高设备管理水平。

5)对于住宅小区物业工程设施管理在做到“三好、四会、五定”。

a)三好：即是设施要用好、修好、管理好。

b)四会：即是对设施使用、会保养、会检查、会排除故障。

c)五定：即对设施进行润滑、通风、清洁、检修时，做到定点、定

人、定岗、定时和定责。

6)住宅小区工程设施在设备管理上，必须坚持安全第一，降低耗能。

a)遵循“安全、经济、；合理、实用”的原则。

b)尽可能采用节能、经济适用且品质优良的材料，修旧利新。

c)培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

d)设施操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，做好必要的防护工作。住宅小区配套设施管理最基本和最重要的要求是保证配套设施体系的安全运行，包括用户使用安全和操作人员操作安全。

e)加强安全意识，防止意外发生，做好宣传工作。

7)提高物业管理服务质量。

a)坚持“物业管理服务第一”的意思，培养职业道德和责任心。

b)保证配套设施岗位上有专业操作人员，做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训。

c)对员工做好“传、帮、带”工作，对设备进行现场操作，知道相关人员，使员工能够适应岗位要求。

八.物业工程管理部业主装修申请管理制度

1)住宅装修，业主首先要向物业公司提出装修申请，并由住宅小区客户服务部受理：

a)由住宅小区拟装修业主或者装修施工方填写装修申请表，向住宅小区客户服务部递交房屋产权证、装修合同、装修公司资质证明、营业执照、施工材料清单以及施工材料合格证的复印件。若非住宅小区业主本人提交装修申请，还必须出具一份由业主授权的装修委托书。

b)拟装修业主或者装修施工方，还应向工程管理部提交装修图纸，业主装修如需动墙体者，必须经过工程管理部的审核。

c)客户服务部为拟装修业主和装修施工方办理垃圾清运费（必须）以及装修保险（可选择）。

d)工程管理部需要向装修施工方说明具体装修的注意事项。

e)原则上不允许装修人员留宿在住宅小区内，如需留宿，须有住宅小区拟装修业主签署的担保书，为其担保。

2)工程管理部负责审批拟装修房屋的设计图纸以及进行装修管理：

a)工程管理部必须按照国家相关规定，严格审核图纸，确保图纸符合规范。审核通过后方可装修。

b)工程管理部图纸审核不合格，应对装修图纸作出整改意见，由装修施工方和拟装修业主协商修改，直至审批合格为止。

c)工程管理部必须坚守职业道德，严禁马虎了事。

d)工程管理部在装修开始后，应当做好巡视记录，对违反装修规定事项以及可能对住宅小区造成设施设备和环境破坏的行为进行监督纠正，如有不听规劝者，保留追究法律责任的权利。

九.物业工程管理部业主装修验收管理制度

1)房屋装修完毕，业主以及施工方必须向物业工程管理部以及客户服务部提交房屋装修竣工申请书。

2)工程管理部和业主、装修施工方对房屋室内装修情况进行验收。

3)验收结束后，物业工程管理部须针对验收过程中存在的问题，填写装修竣工验收单了，督促装修施工方作出限期整改。

4)物业工程管理部对房屋验收通过之后，在装修竣工验收单上签字确认。

5)物业工程管理部要对业主在装修过程中损坏的配套设施进行按价赔偿。

6)将装修竣工验收单交由物业公司总经理进行审核签字，同时财务室退还装修施工方的押金并为之办理临时出入证的退证手续。

7)物业工程管理部对物业装修施工负有监督、督促的职责。

8)装修施工方以任何理由破坏配套设施或者违反规定进行装修，物业工程管理部都有权终止其装修行为。