物业管理师职业技能培训教学大纲

        ⑥社区文化建设与服务
        包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
    　⑦财务管理及经费收入测算
        包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。
        ⑧日常管理
包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
        ⑨物业维修养护计划和实施
        包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。
      （3）制订物业管理方案的主要步骤
        第一步：成立制订方案的工作机构
        第二步：培训工作人员
        第三步：经费、设备、资料准备
        第四步：项目、使用人、竞争调查
        第五步：研究分析调查资料
        第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目
      第七步：经费预算
        第八步：草拟方案文本
        第九步：向专家顾问征询
        第十步：送公司领导审阅
        第十一步：修改、研讨、再修改
        第十二步：可行性研究
        第十三步：定稿
        第十四步：实施、反馈
        ⑷制订物业管理方案的主要方法
        ①经理意见法
        主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。
        ②内部征询法
        发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。
        ③学习借鉴法
        主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。
        ④专家意见法
        主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。
        ⑤综合制订法
        6．可行性研究知识
        （l）可行性研究的基本概念
        可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。
        （2）可行性研究的程序
        可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。
        ①投资机会研究
        带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。
        ②初步可行性研究
        进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。
        ③详细可行性研究
        对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10％。
        ④评价报告
        重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。
        （3）可行性研究的内容
        ①市场需求预测；
        ②物质资源预测；
        ③项目方案研究；
       ④人力资源研究；
        ⑤项目实施过程研究；
        ⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究；
        ⑦项目经济效益研究。
      （4）编写可行性报告
①总论；
②项目分析；
③需求预测；
④物资资源及公用设施条件分析；
⑤人力资源分析；
⑥实施进度分析；
⑦投资估算、资金筹措或成本估算；
⑧社会及经济效益评价；
⑨附件。
 
二、物业管理制度

（一）学习要求
掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法；了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反（公约）的行为，熟悉房屋装修程序。
（二）学习重点
1．物业管理制度体系的内容
            物业管理制度可分为两大类：一类是物业管理企业内部管理制度；另一类是物业管理企业的外部制度。
            （l）物业管理企业内部制度
内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。
①物业管理公司员工管理条例
员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。
②物业管理企业各部门的职责范围
            包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。
        ③物业管理企业员工岗位责任制
          包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。
        （2）物业管理企业外部制度
        外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：
        ①物业接管验收规定
        ②楼宇入住规定
        包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。
        ③物业管理公约
        是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：
        1）明确业主的权利、义务和责任

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