浅谈房地产全程策划
时间：02-01 17:54:24 浏览：6540次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
策划师不用为不会可行性分析而担心,也不要为会可行性分析而骄傲。可行性分析报告是必须的,但它的准确度并不如事先设想的那么高。在详细的开发程序设计后,项目开发的成本接近真实状况,但项目的收益设计却存在很强的主观性,往往与实际销售相差较远。这样,由收益与成本共同决定的利润就无法确定。当销售状况好的时候,原来算进成本的资金的时间价值就变成了利润;当销售状况差的时候,回款无法保证,滚动开发的资金链就存在断裂的危险。很多开发商从房地产开发中牟取了暴利,但也有很多开发商造了烂尾楼。我相信,所有项目的可行性分析报告的结论都是赢利,但事实告诉我们,可行性分析报告只是理性预测,它只能在常态下近似的模拟开发过程,实际的开发情况要复杂的多。
营销策划报告是市面上见的最多的策划报告。正因为多,所以你抄我抄大家抄,营销报告成了最容易写的报告。具体细小的环节我就不说了,我主要谈谈营销策划报告的整体逻辑结构。
营销策划报告分三个部分:市场分析、项目定位、营销组合。
市场分析是微观市场的分析,主要周边同类项目的竞争关系分析,不需要展开,最多研究下价格、户型配比以及竞争项目的评价等问题。宏观市场以及历史沿革分析是前期策划研究的重点方向,不需要在这里赘述。当然,如果没有做前期策划报告,地块分析、周边环境分析还是要写的。
项目定位主要是产品定位、价格定位和客户群定位。呵呵,是不是觉得比科特勒强调的4P少了一个营销渠道?在房地产行业里,销售渠道较为单一,只有在写字楼和特殊营销方式中才用到多渠道营销,一般情况下用不着。产品定位包括承接前期策划的核心定位、视觉识别系统、包装等内容,价格定位和客户群定位不说了,前面提过了。
营销组合主要是营销战略、营销推广和营销控制三部分。营销战略主要是卖点分析、营销突破点选择等问题,主要看策划人的眼光是否独到。营销推广就是广告、促销、公关,如果需要,这里还要和广告公司相互协作。策划师和广告公司打交道,一定要注意把握营销大方向,很多广告人把房地产当艺术来做,这是很危险的。促销和公关方式很多,大家该知道的都知道了,不必赘述。营销控制主要是营销周期、营销节奏和营销费用计算等等。上一页 [1] [2]
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