顶级策划必修课：楼盘最佳容积率分析法
时间：02-01 17:48:31 浏览：6904次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
本文提要：最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。
楼盘最佳容积率分析法
容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。
一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。
这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用"最佳容积率分析法"来解决,下面将对此分析法作扼要阐述:
最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体操作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。
由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。
通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。
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