养老地产盈利与产品定价

 4.采取分散租赁模式的价格定位

    参照目前大连租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在**元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到**元平米/月左右。

    交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

    三、一期产品建议

    1.面积及户型建议

    根据调查结果显示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的户型面积在市场中的市场的认同度最高，约占所有调查者的71%，因此，建议项目在产品设计上以45平米、60平米和90平米为主打产品；受老年住宅规范限制，根据设计面积，主打的户型可为一室一卫（45平米）、一室一厅一卫（65平米）以及两室一厅一卫（90平米）。

    2.产品精装修建议

    根据《****前期调研定位报告》调查结果显示，57％的受访问人群对精装修还是很感兴趣的，至于精装修的市场抗性主要表现在价格和装修风格上，在价格问题上，项目具有存在优势的可能性；对于装修风格上，可以通过多种装修风格并举的模式，供目标客户选择。

    3.一期产品规划建议

    康体中心工程和住宅工程是相互联系相互影响的，康体中心的工程的及时完工利于树立消费者投资信心和项目形象，利于住宅工程的积极去化，住宅工程的积极去化和进入运营又对康体中心的完善和运营有极大的推动作用，故建议康体中心工程的建设规划应积极而快速地进入施工状态；

    而住宅工程则受到老年住宅的市场概念引导、户型种类的市场认同以及盈利模式的市场认同等各方面因素制约，须坚持先以产品的小体量、多元化以及盈利模式的多样化进行市场试探，根据市场反馈，再及时调整整体规划的市场策略。

    结合方案的规划设计，故建议项目在一期开发时，住宅工程的规划建设顺序要遵守以下三个原则：

    (1)总体量不应过大，以防市场抗性较大，不利于后期调整；

    (2)以距康体中心距离最近的多层住宅为最佳选择；

    (3)以80平米和65平米的户型作为前期主打产品；

    总体体量不大，约为10000平方，其中1幢三个单元皆规划为80平米户型； 1幢两个单元规划为80平米，另外三个单元规划为65平米的户型；1幢两个单元规划为65平米户型，剩余一单元规划为45平米户型。（建议80平米单元设计为1梯两户；65平米单元设计为1梯三户；45平米单元规划为1梯四户）。

    根据一期开发产品的市场试探反馈，及时调整项目后期开发的规划和设计，以利于项目的良性和平衡地发展。

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