养老地产盈利与产品定价

    老地产盈利与产品定价提要：而住宅工程则受到老年住宅的市场概念引导、户型种类的市场认同以及盈利模式的市场认同等各方面因素制约，须坚持先以产品的小体量

    养老地产盈利与产品定价

    【项目简介】作为中高档老年住宅项目的开山之作，项目虽然在自然景观、地理位置、文化氛围、片区形象、宏观政策、市场机遇等方面存在着得天独厚的优势，但项目地块的用地限制、规划限制、建筑成本、周边的配套设施、政府的支持力度等因素又制约着项目的发展。同时，相关项目的陆续推出，为项目带来目标客户分流的威胁。

    根据政府对宗地用途的要求限定，项目可能要面临着没有产权销售的不利处境，在这种情况下，不仅会使项目的资金占用量加大，而且将严重影响到项目的市场推广和积极去化，极大的降低了资金回笼的速度。

    作为盈利性老年公寓在收费服务方面存在着固定收费、经常性收费和不固定收费三种途径：

    1.固定收费：

    有入住时的一次性收费和每月收费两种模式，主要是针对入住的环境来制定收费标准；

    2.经常性收费：

    内容包括护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；

    3.不固定收费：

    主要体现在某些特殊服务方面。

    根据现况，现就本项目的去化盈利模式和价格初步定位作如下论述：

    一、盈利模式的比较、分析和建议

    根据对上海亲和源项目盈利模式的调查和研究，以及参考国外相关老年公寓的操作经验，在中国式创新的基础上，就盈利模式提出列举、分析和建议。

    1.盈利模式列举

    (1)会员制盈利型模式及中国式创新

    会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

    中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，上海亲和源对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。

    (2)逆抵押贷款购房

    逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。

    (3)转让使用权模式

    在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。

    

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