上海市公有住宅售后管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房产管理局和浦东新区综合规划土地管理局（以下简称区、县房管部门）是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房管局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应按各自职责分工，做好住宅售后管理工作。
区、县人民政府应加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。
第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应在一个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房管部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或选举产生。房管小组组成人数应为三人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定。
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房管部门和售房单位应在一个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应在接到该提议后十五日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应报住宅所在地的区、县房管部门审核。报审时需提交下列材料：
（一）设立管委会的申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房管部门应在接到书面申请之日起十五日内提出是否同意设立管委会的意见。区、县房管部门超过十五日未提出意见的，视作同意。
管委会成员每届任期三年，可连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可为兼职也可为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房管部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的区、县房管部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房管局制定。
房屋管理服务合同签订后，应在十五日内报区、县房管部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。
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