山东省“九五”至2010年城镇住宅发展纲要
党的十一届三中全会以来，随着改革开放、经济发展和社会主义市场经济体制的逐步建立，我省城镇住宅建设有了较快的发展，城镇居民的住房水平和居住环境发生了很大变化。但是，不仅从数量上而且从质量上解决城镇居民的住房问题，仍是今后一个时期十分繁重的任务。为了指导和推动住宅可持续发展，促进住宅建设新体制的建立，加快住宅建设，明显改善城镇居民的住房条件和居住环境，实现小康住房目标，特制定本纲要。
一、回顾与现状
（一）城镇住宅建设持续快速增长。1979年至1995年，全省城镇住宅建设累计完成投资686亿元，建成住宅12748万平方米，约205万套。其中“八五”计划期间（1991－1995年）城镇住宅建设共完成投资406亿元，建成住宅7037万平方米。住宅建设的年平均增长速度达到15％。
（二）城镇居民住房条件和居住水平有了明显改善和提高。全省城镇人均居住面积由1978年的4.6平方米提高到1995年的8.8平方米，已超额完成“八五”计划全省城市人均居住面积达到8.6平方米的目标；住房成套率城市为72％、县城为58％。
（三）城镇居民的住房困难得到有效缓解。仅“八五”期间就解决了近30万户城市住房困难户和无房户的住房问题，基本完成了人均居住面积2平方米以下的住房特困户的“解困”计划，得到广大居民的拥护。
（四）住宅区建设的整体水平明显提高。1978年以来，住宅建设逐步走上统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的轨道。住宅小区建设试点工作的开展，在规划设计、节地节能、住宅功能及外观造型、施工质量、环境条件、配套建设和推广住宅科技新成果等方面，取得了很大的成果。共建成配套完善的住宅小区350个，进一步改善了人民群众的居住环境和住房条件。
（五）城镇住房制度改革不断深化。公积金制度已全面实行，公房出售和提租稳步推行，住宅建设开始走上良性循环的轨道。
（六）住宅建设发展不平衡，苦乐不均现象仍很严重。城市和县城之间、城市之间、行业之间、单位之间的住房标准与住房水平差异较大。有的单位职工人均居住面积已达十几平方米，有的单位职工人均只有5.2平方米。目前，全省城镇仍有人均居住面积4平方米以下的困难户、拥挤户、不方便户和无房户约40万户。全省46个城市中尚有18个城市人均居住水平在全省城市人均居住水平以下。
（七）部分住宅质量差、成套率低，特别是县城和经济欠发达地区更为突出。全省城镇仍有近1000万平方米的危旧房屋需要改造，住宅质量、功能和居住环境方面存在的问题也比较突出。住宅设备材料的样式、品种、质量还远远不能满足住宅发展的需要。要达到2000年的住房小康水平，除人均居住面积这一指标能提前实现外，完成其他各项主要指标的困难很大。
（八）住宅建设速度与经济发展不尽协调。由于近几年物价上涨过快，住宅建设成本由平均200元／平方米上涨到550元／平方米，翻了一番多，尽管多渠道筹措资金，努力增加住宅建设投资额，但住宅竣工数量增长仍不能满足经济和人民生活水平提高的需要。
二、发展趋势与指导原则
（九）发展趋势
虽然我省住宅建设在“七五”、“八五”期间有了较快发展，但与社会经济发展需要，与市场经济体制衔接和解决城镇已有住宅结构相比仍存在不少矛盾和问题，特别是面临“奔小康、看住房”这一普遍心理要求，在“九五”期间和下世纪初，我省城镇住房必须保持健康而高速的增长速度，才能满足城镇居民的住房需要；同时，加快住房建设也是一项搞活经济，调整居民消费结构，促进良性循环的重要措施。规划期间的发展趋势：1高速发展的经济形势和人民群众特别是城镇居民生活水平的提高，必然使作为提高生活水平的重要标志。 2住房的需求量大大增加；同时，由于城镇化进程的加快，预计每年将新增城镇居住人口45万人，亦对住房建设发展提出更高要求。3住房制度改革的推进，旧的住房观念的更新，人们将逐步意识到主要依靠自身的自有化途径来解决住房问题，主动改变拥挤户和无房户的积极性将大大提高，集资建房、合作建房和其他形式的建房将得到发展和推广。4国家大力扶持的“安居工程”的普遍实施，将会以更为理想的方式，促进地方政府筹集资金大规模地、成片成区地建设住宅。5社会稳定和优越的地理位置及良好的投资环境，将会吸引大量海外资金，投入包括住宅在内的房地产开发。
（十）指导原则
质量与数量并重的原则。我省城镇住宅的人均居住面积1995年已达8.8平方米，提前五年达到全国规划2000年达到的水平；建筑面积基本达到人均一间住房的较高水平，这已接近文明的住房标准。然而住房成套率城市、县城仅分别为72％和58％，且功能不配套、设施不齐全、质量通病多。今后的住宅建设，要从单纯重建设数量转移到质量、数量并重上来，住宅质量要全面强调室内设计、环境设计和工程质量。建设数量上要坚持面积与套数同时考核。1 长远与近期结合的原则。近期要坚持解决困难户、拥挤户优先，全省所有城市“九五”期间要解决人均居住面积6平方米以下的住户，县城“九五”期末基本解决人均居住面积8平方米以下的住户。按照小康住房目标分为最低、一般、理想三层次的要求，2000年达到最低标准，2005年达到一般标准，2010年达到理想标准。2 新建与改造兼顾的原则。城市新建住宅要100％成套，县城新建住宅成套率“九五”末达到75％，2010年达95％。对非成套旧住宅要坚持利用改造，按照功能设施配套齐全的要求，重新设计，更新补齐。3 国家、集体和个人共同负担的原则。通过住房制度改革，不断更新住房观念，实施提租、售房、建立公积金制度，发行债券、推行住房金融业务，调动各方面的积极性，共同解决住房问题。4 规划设计坚持创新的原则。住宅设计要打破千篇一律的格局，坚持创新，总体布局要力求功能分区明确，空间变化有序，绿化配置典雅，环境清静优美，服务设施齐全方便。
三、任务和主要指标
（十一）“九五”期间和下世纪初叶，我省城镇住房发展的任务是：紧紧围绕全省国民经济和社会发展的战略目标，按照建立社会主义市场经济体制的要求，进一步解放思想，更新观念，加大改革力度，加速住房建设，加快住房商品市场培育，全面实现住房的小康目标，提高城镇居民的居住水平。
（十二）“九五”和2010年住宅发展主要指标：
人均使用面积和居住面积：城市在1995年12.5平方米和8.8平方米的基础上，2000年达到14平方米和10平方米，2005年达到17平方米和11.7平方米，2010年达到20平方米和13.2平方米；县城在1995年15平方米和10.4平方米的基础上，2000年达到17.5平方米和12.1平方米，2005年达到21平方米和14.6平方米，2010年达到24.5平方米和17平方米。
住宅新建（包括改建）量：城市“九五”期间建成9506万平方米，平均每年为1900万平方米，后十年建成29968万平方米，平均每年为2997万平方米；县城“九五”期间建成2567万平方米，平均每年513万平方米，后十年建成7156万平方米，平均每年716万平方米。
住宅建设投资：城市“九五”期间投资713亿元，平均每年142亿元，后十年投资2550亿元，平均每年255亿元，县城“九五”期间投资167亿元，平均每年33亿元，后十年投资536亿元，平均每年54亿元。
住房成套率：城市在1995年成套率72％的基础上，“九五”期间新建（包括改建）成套住宅158万套，2000年累计有成套住宅483万套，成套率达到83％，后十年新建成套住宅433万套，2010年累计有成套住宅916万套，成套率达到95.2％；县城在1995年成套率58％的基础上，“九五”期间新建（包括改建）成套住宅28万套，2000年累计有成套住宅80万套，成套率达到67.5％，2010年累计有成套住宅168万套，成套率达到83％。
住房制度改革：“九五”期间要全面推行住房公积金制度，稳步出售公有住房，积极推进租金改革。到2000年，住房租金要达到占双职工家庭平均工资的15％，初步建立起新的城镇住房制度；到2010年，真正建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。
物业管理：“九五”期间新建住宅小区要全部实行物业管理，老的住宅小区50％要实行物业管理，非小区的住宅也要积极推行物业管理，至2010年所有住宅小区都要实行物业管理，非小区住宅物业管理达到80％以上。
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