《北京市“九五”住宅建设标准》（以下简称《建设标准》）编制的指导思想是：在充分总结“七五”、“八五”期间我市住宅建设经验与教训的基础上，结合我市经济发展水平，以提高居住质量为核心，使住宅这一耐用的特殊商品的内在质量和品位在“九五”期间更上一层楼，以适应随着生活水平的提高，人们迫切需要改善居住质量的要求。
102 本条规定了《建设标准》的作用。它是“九五”期间北京市住宅建设的统一标准。为“九五”期间住宅建设发展宏观决策服务，对我市住宅建设发展的宏观调控具有法规性，为我市住宅建设的协调、稳定、健康发展和住宅的合理使用起必要的导向和控制作用，这对加快住宅建设步伐，改善群众住房条件，促进居住水平稳步提高，保持社会稳定，具有十分重要的意义。
目前，市场经济体制正在建立，房改也在逐步深化，然而住宅还不能完全走向
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首都规划建设委员会办公室、北京市城乡规划委员会关于印发《北京市“九五”住宅建设标准》的通知
市场。因此，绝大多数住宅的建设标准不能完全放开，所以各住宅建设单位应该严格执行本《建设标准》。
103 本《建设标准》的适用范围：主要是大量建造的适合中低收入家庭的普通住宅。也就是大量建造的一室一厅、二室一厅、三室一厅户型的一般职工住宅，不包括高标准的商品住宅和四室户以上户型的住宅。其适用范围包括：
一款中国家投资和企事业单位筹资，包括中央财政、地方财政和企事业投资或联建公助投资等。
二款中是指房屋开发单位开发建设的住宅，出售给各企事业单位，这些单位再根据房改政策售或租与本单位职工的普通住宅。
三款中是为解决住房困难户，由政府按安居住宅政策享受各种优惠而建设的普通住宅。
四款主要是在旧城改造中为安置拆迁户而建设的普通住宅。
104 本条规定了住宅建设应遵循的原则。这中间尤其要提出的是：（1）在第三款中强调，在积极推行标准化的同时，充分考虑住户的多种要求，特别是要推行墙体改革和节能标准，提倡大开间灵活分隔以增加住宅的适应性。（2）在第四款中提出要树立住宅的全寿命观点，即不要为了所谓的节约，不适当地降低标准，而为以后住宅长期使用带来很多的不便，甚至居住时间不长就要改造和维修，综合起来不是节约而是浪费。这种短视行为应该避免。（3）第五款提出在提倡立面造型多样化的同时，应注意与周围环境的协调。特别是在市区中心建设住宅，应该注意维护古都风貌，不破坏市区内协调统一的色调，不构成对文物的影响和破坏。
第二章 户型、层高及面积标准
在《建设标准》中面积标准是最为核心的内容，但又不是孤立的，首先，一个地区和国家住宅的面积标准是紧紧地和该地区和国家的经济水平相适应的。其次，目前我市经济发展水平还不高，住宅市场又没有完全形成，住宅建设的面积标准，还应有一个限度。再者，居住质量的提高也不单纯取决于面积的大小，还包括更多的其它内容。但由于住宅是一种耐用的商品，使用寿命50－100年。所以还应具有一定的超前性。基于以上诸点，确定“九五”期间面积标准比“七五”??“八五”期间的面积标准有所提高，以多层住宅为例，其建筑面积对比如下：
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｜ 户 型 ｜“七五”“八五”标准｜ “九五”标准 ｜ 增加数 ｜
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｜ 一室一厅 ｜ 42m2 ｜ 45－50m2 ｜ 3－8m2 ｜
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｜ 二室一厅 ｜ 56m2 ｜ 60－65m2 ｜ 4－9m2 ｜
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｜ 三室一厅 ｜ 73m2 ｜ 75－80m2 ｜ 2－7m2 ｜
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低限增加2－4m2，高限增加7－9m2。
关于面积标准还有以下几点需要说明：
（1）北京的住宅建筑面积标准在国家标准中是属中等偏上，以二室户型为例，国家标准是55－65m2，北京是60－65m2.（2）本面积标准与小康居住水平基本相适应，北京市到本世纪末人均使用面积要达到15m2，3口之家使用面积应是45m2，4口之家使用面积应是60m2，而本标准二室户的低限为45m2，三室户上限为60m2，与小康标准大体相符。
（3）在面积指标中规定了使用面积标准，因为居住者直接得到实惠的是使用面积，比较居住标准的高低，实际使用面积的大小是主要内容之一。使用面积指标主要是控制居住标准的下限，低于规定的标准就不能建造，视为不合法；而高于规定标准，只要建筑面积标准不突破，是应该提倡的，因为这说明设计方案的利用系数高。使用面积标准列为住宅面积指标中最重要的指标之一，今后计算房价，收取房租，回迁面积计算等均应逐步采用使用面积来计算，对经营开发者来说，在建筑面积指标之内，应尽量争取较大的使用面积。这也有利于墙体改革，减少公共交通和墙体所占面积，使设计更经济合理。
在以往的住宅建设中，特别是回迁用房，由于没有采用使用面积指标，开发者则任意压缩必要的使用面积，至使许多住宅的使用功能很不合理。
（4）在标准中规定了上限和下限的幅度。根据实际情况，面积标准应该有所区别，以适应不同建造地点的需要，一般回迁住宅和在用地较紧张地区建造住宅可取下限，自建住宅或新开发区住宅则宜取上限，同一种类型住宅也可以有不同的标准，以增加住宅方案的多样化。
（5）面积标准中没有包括阳台面积。面积计算是依标准层作为计算依据。利用坡屋顶空间的跃层户型，面积标准可以有所提高。高层住宅和多层住宅使用面积标准相同，所差只是高层每户增加公共交通面积6－8m2. 202 北京住宅层高定为2.7m，已有近20年的历史了，实践证明，一般情况下2.7m层高是经济适用的。本条规定利用坡屋顶作为卧室，其一半面积的净高不低于2.1m，其余部分最低处不宜低于1.5m，这符合《住宅建筑设计规范》，据说《住宅建筑设计规范》正在修订，如果有所变动，本条规定依《住宅建筑设计规范》为准。如果在坡屋顶空间内再开老虎窗，其空间会更丰富有趣，因此在住宅建设中提倡利用坡屋顶空间，也有利于节约用地。
203 规定了每套住宅不可缺少的使用空间：卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、储藏空间和阳台。以往住宅设计强调采用带推拉门的壁柜，实践证明，不太适用。第一，其位置固定以后，不一定符合每一个用户的要求，其次，壁柜的质量和作法都不令人满意，所以不少用户迁入之后将壁柜拆掉。根据这一情况，我们只规定了有一定的储藏空间，可以作成单独的储藏室，也可以在卧室或起居室内留出空间安装组合柜，当然也可以作成固定的壁柜（吊柜不计入使用面积）。总之要满足不同家庭的不同需要，最好由用户自己选择。
204 为了控制居住质量，本条规定了每个使用空间的最小面积标准，最小面积标准不等于建造标准，每户所有最小面积标准相加之和小于每户的使用面积标准。例如二室户各部分使用面积下限相加为42.5m2，而二室户最低使用面积为45m2，这就给设计增加了灵活性，设计者可以在总使用面积之内，适当调整每个使用空间的大小，但每个使用空间都不宜低于最小值，否则就是不符合标准的设计。
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