关于深化城镇住房制度改革促进住宅业健康发展的意见
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，在国家统一政策目标指导下，从我省的实际出发，因地制宜、积极稳妥地全面配套推进城镇住房制度改革，实行新房新制度，建立住房货币化分配制度，完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，推动我省住宅业的健康发展，特提出以下意见：
一、停止实物分配住房
（一）停止住房实物分配，新购、建职工住房，除1999年1月1日前批准规划报建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定的成本价向职工出售外，其余经济适用住房实行政府限价向职工出售、并按规定标准向购房职工发放货币化补贴，或采取职工集资合作的方式兴建。
（二）对现有公房，除调剂一部分腾空旧房作为廉租住房或周转房外，可售公房要按照国发〔1994〕43号文规定的成本价向职工出售，一律停止标准价售房。各市、县都要严格执行售房政策和价格标准，不得违反规定增加优惠折扣项目或提高折扣幅度。
（三）职工租住的公有住房，除因房改政策规定暂不宜出售的外，要按照国家房改政策要求和租金改革规划逐年提高租金标准，争取2000年住房租金达到占当地（指市、县，下同）双职工家庭平均工资的15％。
职工租住政策规定暂不宜出售的公有住房，租金标准达到当地当年双职工家庭平均工资的8％后，不再提高。
在逐年提高租金标准的同时，要考虑职工的承受能力，对离休老干部、经济困难的职工家庭户以及经民政部门确定的社会救济户、享受国家抚恤的烈士遗属和孤老优抚户，可适当减免住房租金，提供廉租住房，具体办法由市、县人民政府制定。
要按规定搞好住房租金计收工作，租金收入纳入单位住房基金，实行专户管理。
二、逐步实行住房货币化分配
（四）停止实物分配住房后，逐步实行住房货币化分配。住房货币化分配包括逐步提高职工住房公积金的缴存比例和按规定向职工发放住房补贴。
（五）房价收入比（即建筑面积为60平方米的成套经济适用住房的平均价与当地双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可向未享受政府住房优惠或资助的职工（指未按房改政策购买公有住房或经济适用住房，也未参加集资合作建房，或仅享受住房租金补贴、住房租金减免而未享受政府其他形式住房资助的职工。下同）发放住房补贴。发放住房补贴可以采取职工购买自住住房（包括购买经济适用住房和商品住房，但按房改政策购买公有住房或参加集资合作建房除外）时一次性发放方式，也可以采取按月发放方式，由单位根据实际情况自行选择，职工个人只能享受其中一种。
（六）住房补贴额为每平方米补贴标准与应补贴面积的乘积。每平方米补贴标准按不高于当地新建经济适用住房平均价格与平均每平方米建安工程费之差测定。经济适用住房平均价格按保本微利原则，根据当年经济适用住房建设的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金和3％以下的利润等8项因素计算。由当地人民政府每年测算审核，并报经省人民政府批准后公布实行。
职工购买经济适用住房，在本人应享受控制标准之内的面积实行政府限价，并可按规定标准给予购房补贴；超标面积部分实行市场价，不给予购房补贴。2000年以后，根据社会经济发展状况，在进一步完善住房货币化分配的前提下，逐步过渡到由职工个人自行解决住房，加快住房社会化、商品化的步伐。
购房补贴资金可从单位住房基金中支付。地方财政建立住房补贴基金，列入预算内管理，用于支付经费来源属财政拨款的行政事业单位中单位住房基金不足的职工购房补贴。企业和自收自支事业单位的职工购房补贴由单位自筹解决。
补贴资金在职工购买住房时直接划入售房单位，用以支付购房款，不得由职工提现或挪作他用。
（七）有条件采取按月发放住房补贴方式的单位，具体分配方案报房改部门核准。按月发放的住房补贴按住房公积金的管理办法，由住房资金管理机构统一管理，专款专用。
（八）贯彻国务院发布的《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），全面实行住房公积金制度。各市、县财政预算内单位，应全面普及住房公积金制度。自收自支的事业单位和各类企业，包括国有和集体企业、股份制企业、外资及港澳台投资企业、联营企业、私营企业都要加紧推行住房公积金制度，保障劳动者的合法权益。经济条件好的单位应逐步提高住房公积金缴存比例。经济困难的单位，可适当降低住房公积金缴存比例，先入轨后提高。工资收入低于当地最低工资标准的职工，由单位办理一定期限的缓缴手续。
三、积极促进居民住宅业的发展
（九）国务院决定把海南作为全国盘活房地产试点地区。在处置海南积压房地产期间，海口市、三亚市、琼山市要按照《海南省人民政府关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》（琼府〔1999〕6号）的有关规定，严格控制新建商品房，其他市、县可根据本地的社会经济发展状况和中低收入职工的住房需求情况，根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，编制经济适用住房建设计划，纳入地方经济发展计划，以行政划拨方式提供经济适用住房建设用地，按照统一规划，统一建设，分步实施，以销定建，逐步完善的办法建设经济适用住房小区。经济适用住房小区实行政府限价销售。具体销售价格根据经济适用住房的实际建设成本和3％以下的控制利润以及地段差价调节等因素确定，由经济适用住房主管部门会同物价等部门共同核定，并报当地人民政府审定执行。要加强领导，落实银行贷款，多渠道筹集建设资金，加快工程建设，树立住宅小区的样板项目，发挥示范作用。
（十）经济适用住房建设实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位和施工单位。面向社会销售的经济适用住房小区建设，政府主管部门要与开发建设单位签订合同，约定建筑标准、质量等级、工程造价、竣工日期、工程监理等，并对购房者资格进行审核。开发建设单位应严格执行合同，保证住房质量。工程竣工后主管部门要抓紧办理房地产权属登记手续，做到建好一幢，完税一幢，办证一幢。住房交付使用时，开发建设单位须向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定抓紧办理购房户房地产权证。
（十一）单位可以在符合城镇发展规划和土地利用总体规划，并妥善解决配套建设的前提下，利用自有土地组织职工集资合作建房。本单位职工集资合作建房所用的自有土地，原属划拨的，仍保留划拨使用权性质，申请用地变更登记，免收土地出让金。职工参加单位集资合作建房，个人出资额原则上不得低于建安工程费。单位集资合作建房只能出售给本单位、本系统职工，不准对外销售。建房竣工交付使用后，经房改部门核定产权比例，房产部门给予办理房产权属登记手续。
（十二）要按照《海南省城镇经济适用住房管理规定》（省政府令第57号）要求，落实经济适用住房建设的优惠政策，取消各种没有法律、法规依据的摊派、集资和收费；对经有批准权限部门批准的各种行政性收费，已经免征的，继续免征，未免征的，减半征收；小区内经营性配套费用不得摊入住房成本，供水、供电、供气、电信设施等配套费用逐步通过调整公用事业价格的办法解决。
（十三）根据居民的实际需求，有计划地将部分产权明确、无借贷纠纷或其他诉讼事项的现存商品住宅，转化为经济适用住房，允许单位按规定购房并按房改政策向职工出售，或按经济适用住房有关政策给购房职工发放住房补贴。房地产开发企业销售这部分住房应缴而未缴的税费，经经济适用房主管部门核准后，可按经济适用住房有关政策办理。
（十四）加强售后房屋维修、管理服务。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。已售公有住房从售房收入中按规定比例提取共同部位、共用设施的维修基金；维修基金不足支付共同部位、共用设施维修费用的，由有关购房户共同分担。新建住宅小区实行社会化、专业化新型物业管理，成立业主管委会，择优选聘物业管理企业，由物业管理企业按与业主管委会签订的合同做好物业管理和服务。合同应约定服务期限，合同期满后通过竞争方式重新选聘。物业管理企业要采取各种措施提高效益，减少收费，提高服务质量，为居民创造良好的生活环境。
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