武汉市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知
各区县人民政府，市人民政府各部门、各直属机构：
为进一步推动我市住房制度改革，逐步实现职工住房商品化，住房分配货币化，盘活存量住房，改善居民居住条件，促进房地产业的健康发展，培育我市新的经济增长点，根据国务院有关深化城镇住房制度改革的文件精神，结合我市实际，经研究，现就进一步加快出售旧公有住房，促进已售公房上市的有关问题通知如下：
一、出售范围
本市公有住房除无法确认产权的房屋，委托代管房屋，属保护文物、优秀历史建筑房屋，危险房屋，违章房屋，经市人民政府确定不宜出售的房屋不能出售外，其它均可出售。
单位公有住房产权来源无争议，且不属违章建筑，但因缺乏建房资料而未办理房地产确权手续的，在各单位提供有关真实有效的证明，房地产管理部门办理了房地产权属登记手续的房屋也可出售。
临街底层住房经过产权单位批准已部分改为营业用房的也可出售。
二、售房对象
凡具有本市城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工（以下统称承租住户），都可以申请购买现租住公有住房。
公有住房产权单位对本单位和非本单位的承租住房购买公有住房要执行统一售房政策，不得限制非本单位承租住户购买公有住房。
三、购买公有住房面积计算
承租住户购买租住的公有住房按户购买，按租住公有住房实有建筑面积计算（包括每户分摊的公共面积）。对高层住宅公用设备、设施占用的建筑面积应按户分摊，并计算其产权面积，但不计算房价，也不计入超面积基数。
根据有关规定，我市购买公有住房控制面积标准暂定为：
（一）按户籍人口控制标准。以城镇户口为依据，户人均建筑面积新房20平方米、旧房30平方米。现役军人、带薪留学人员、户籍在校的大中专学生作家庭人口计算；家庭独生子女、30岁以上未婚大龄青年可按2人计算；劳教、有期服刑人员为有利于其劳动改造，也可作家庭人口计算。
（二）按职级控制标准。科级及科以下干部、职工75平方米，处级干部100平方米，局级干部130平方米。有专业技术职称的人员按相应级别掌握。
以上两种控制标准可由购房人选择，此标准只作为购买自住公有住房享受不同售价政策的依据。
四、出售价格
按照《武汉市深化城镇住房制度改革方案》的规定，1998年出售公有住房（包括腾空住房）按1995年的房改成本价出售。各类结构住房房改成本价详见附表一。
实际售价＝〔（1995年房改成本价－年工龄折扣额×夫妇双方到1992年的工龄和）×（1－年折旧率×已竣工使用年限）－负担价×现住房折扣率〕×地段调节率×楼层调节率×朝向调节率×（1－一次性付款折扣率）×建筑面积凡承租住户所购公有住房面积在控制面积以内或超过控制面积5平方米以内的售价按上述公式计算；超过5－15平方米部分的售价不给予工龄和现住房折扣；超过15平方米以上部分的售价按1995年确定的市场价格计算，各地段房屋市场价格详见附表二。
出售经过产权单位批准已部分改为营业用房的临街底层住房，其价格按1995年确定的市场价格计算。
五、公有住房出售的折扣政策
按房改成本价政策出售公有住房，实行下列折扣政策：
（一）承租住户购买租住公有住房，按承租人夫妇双方1992年以前的工龄之和乘以工龄折扣额折减。工龄折扣额为每年每平方米3.43元。1992年前离、退休职工的工龄计算到实际离、退休年份；丧偶单身职工购买租住公有住房时，计算工龄可加上其配偶去世前实际工龄；离异单身职工购买租住公有住房时，可加上其配偶离异前的实际工龄。
（二）旧公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折旧率为2％。使用30年以上的旧公有住房按30年计算折旧。
（三）承租住房购买租住公有住房，对其负担价予以折扣。1998年现住房折扣率为3％，以后每年降低1％。
（四）公有住房实际售价根据朝向、楼层、地段等因素进行调节，各类调节率详见附表三、四、五。
（五）承租住户购买租住公有住房，一次性付款按实际售价折扣20％。
（六）承租住户购买租住公有住房，一户只能享受一次折扣政策优惠。每个承租住户的购房家庭人口、夫妻双方工龄不得分别重复计算。
六、购买公有住房的其他政策
（一）承租住户按房改成本价购买租住公有住房，付清购房款后即获得住房的完全产权（占有权、使用权、处置权和收益权），取得市人民政府有关职能部门发给的、由国家建设部统一制定的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（以下简称房地产权属证件），产权归个人所有，受国家法律保护。
（二）本文件发布前，已按房改政策以标准价购买公有住房部分产权的，可按当年房改政策补足以标准价计算的实际付款与当年以房改成本价计算的应付房价款的差额后，即取得住房完全产权。
（三）承租住户按照市人民政府批准的房改方案第一次购买公有住房的，免征契税。属下列情况之一的，视为第一次购买公有住房：
原住房未达到规定面积标准，重新购房的；
职务、职称晋升，原购住房退还，重新购房的；
职工异地调动、交流、原工作地所购住房退还，在新工工作地重新购房的。
但所购房屋超过市规定控制面积标准的部分，按超过面积的购房款计征契税。
（四）承租住户购买租住公有住房一次性付款有困难的，可向市房改委资金管理中心或银行申请抵押贷款。
七、促进已售公有住房的交易
（一）承租住户已购公有住房在取得完全产权后，可以进入市场交易，所售房款如不新购房或新购房后的余额，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
（二）鼓励卖旧房买新房的计征税费方式：
1、已购公有住房上市出售后，为简便征收有关税费，对出售所购公有住房取得的售房收入，依全额按统一规定的5％综合征收率征收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费作为保证金。
2、对售房收入中用于新购房款的部分免收综合征收率5％的税款。
具体运作时，出售人先向征收机关按综合征收率交纳5％的保证金；新购进住房后，再办理保证金退还手续。
（三）大力发展房地产中介组织，鼓励中介组织从事房地产交易代理业务，加快培育房地产交易二、三级市场。
八、出售或购买公有住房的交易办证
（一）自管房产权单位按本文规定向市房地局（房改办）提出出售自管公有住房申请，经批准后，由房地产管理部门办理交易立契和权属登记手续，发放统一的房地产权属证件。已出售的自管公有住房，可由单位集中申办房地产权属证件。
（二）出售直管公有住房，由承租住户向属地房管所提出购房申请，经房地产公司审核后，报市房地局审批并办理交易立契手续、发放房地产权属证件。
（三）房地产管理部门应为购房人提供申请、审批、交易、办证一条龙服务，自受理出售公有住房单位申请办理权属登记之日起，一个月内办完交易立契手续、发放房地产权属证件。可以采取先收款，后办证的办法，对购房所交的房价款按建筑面积核实发放权属证件后，多退少补。
九、公有住房出售后的管理与维修
公有住房出售后，由售房单位从售房款中提取10％，并由购房人按每户每月每平方米使用面积0.10元按年一次性缴纳，作为房屋共用部位和共用设施的维修基金；高层建筑配有电梯设备的从售房款中提取30％，购房人按每户每月每平方米使用面积0.20元按年一次性缴纳，作为维修基金。基金的使用帐目定期按栋公布，维修资金不足时，再由购房人按各自住房建筑面积分摊。购房人购得住房后，必须遵守《公有住房售后共用部位和共用设施的管理与维修协议》，正确使用和爱护房屋，不得擅自改变房屋内部结构，确保住房安全。公有住房出售后，由售房单位组建或委托物业管理部门实行社会化、专业化物业管理。
十、售房资金的管理和使用
全市公有住房售房资金归售房单位所有，实行集中存储，分级管理。由售房单位设立专户，存入武汉市商业银行（原武汉城市合作银行），由同级财政会同房地局（房改办）、房改委资金管理中心监管，确保售房单位专项用于住房制度改革。
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