对我国房地产税制改革的建议

    目前,我国房地产市场的稳

    定性很差,这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看,我国房地产税制的不完善,尤其是住宅房地产税收制度的缺位,客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张,形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以,无论是短期的宏观调控,还是中长期的房地产市场建设,房地产税制改革都已经迫在眉睫。

    (二)改革需要逐步推进

    尽管房地产税制改革有着迫切性,但是根据我国国情和税收征管水平和能力,房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度,再推进对居民住宅征税。

    目前最重要的是,在对居民

    住宅征税问题上要进行舆论宣传,从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门,或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度,以正视听。

    权威主管部门在积极推进房地

    产税制改革时,如果不及时进行正面宣传,会在客观上将宣传阵地让给了搞不清楚情况的人,有些人出于既得利益需要进行宣传,造成社会舆论和公众的思想混乱,纠正起来更加困难。

    (三)关于评估机构的设置

    与其他税种不同的是,房地产税的计税依据需要公正和公平的财产价值评估。评估需要有机构和数量比较多的专业评估队伍,设置评估机构是房地产税改革的重要一环。目前关于如何设置评估机构的意见还不统一。

    根据对国际经验的总结与借

    鉴,并考虑到中国国情,建议评估机构的建立应该在政府主导之下,以税务机构的管理为主体,通过招投标方式利用社会评估资源,组建非营利性的评估机构;或者由税务机构委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。

    中央政府颁布统一的房地产

    税制条例,财政部和国家税务总局制定基本规则,进行指导和监督。在评估机构设置上允许地方政府

www.fangchanshe.com 进行多样化的选择,以地方政府为责任主体,组建和管理评税机构,协调房地产评估机构与地方税务机构的职责、分工与协调。建议直辖市和计划单列市、特区以及有条件的大城市可以考虑实行香港地区和新加坡模式,在控制行政编制的前提下进行内部机构和人员的重组,在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。

    (四)通过法规增强政府各

    个部门之间的协调在房地产税制改革中,各个政府部门的信息共享以及部门之间的协调非常重要,尤其是土地和房屋管理部门与税务机构之间的信息共享至关重要。建议借鉴香港特别行政区政府的做法,在政府各个部门的职责规定中,明确规定各个部门之间信息共享的职责,对于违反职责规定的部门进行行政处罚。

    (五)加快房地产税征收管

    理的信息化建设目前税务机构的信息化建设经过“金税工程”已经奠定了基础,在硬件方面有条件为房地产税改革后的征收管理提供信息化服务。今后应加快软件的建设,同时带动地方政府建立城镇的GIS 地理信息系统,以及评估机构的批量评估技术的运用。通过这些建设,不仅会提高我国的税收管理水平,而且会促进地方政府的城镇规划以及市政管理水平的大幅提升。

    (六)以房地产税制度改革

    为契机推进我国财税体制的联动性调整从中长期制度建设看,可以以房地产税制度改革为契机,推进税制体系改革和完善,也可以推进财政体制的改革和完善。首先,房地产税制的完善可以与营业税改革进行联动,在前者改革推进的基础上,降低营业税的名义税率,以促进服务业的发展和我国产业结构的调整。据相关课题研究结果,目前我国服务业的营业税实际税负高于第二产业增值税税负2 个百分点左右,这是不利于产业结构调整的,所以在房地产税制得到调整、为地方政府提供更加稳定增长的财源后,可以下调营业税税率。其次,可以进一步促进营业税与增值税改革的联动。因为营业税只是在增值税改革过程中,权宜性保留下来的一个税种,下一步增值税改革的目标是建立现代增值税制度,将营业税并入增值税,使得各个产业的税负达到基本公平,为产业结构优化提供良好的外部税收环境。最后,上述联动改革可以为进一步完善政府间财政关系、完善分税制奠定基础。因为房地产税收是地方税制体系的重要组成部分,现代增值税制度的建立也必然伴随着分税制相应的调整,这对于建立事权与财力相匹配的财政体制会起到积极的作用。

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