中国的市场经济体制中,房地产行业占有其绝大部分的份额,因此,作为市场主体的房地产行业必定会掺杂着浓厚的市场化性质。但是,如今的房地产行业在经济规律和企业管理者唯利是图本性的双重刺激下,已经走上了一条畸形发展的道路,与房地产原有的公有制性质背道而驰。如果再任由房地产行业在市场经济规律的错误带领下畸形发展,将严重影响国民生计,导致房地产行业的全面失控。我国作为共产党领导下的社会主义国家,国家应该适时的站出来,对房地产行业进行相关的宏观调控。针对这一实际情况,近几年来,党中央国务院切实发布了一系列控制房地产经济畸形发展的政策,例如:为困难居民提供免费住房或廉价租房,进行适度的政府定价等等。
政府具有提供社会保障的职能,改善住房的品种结构、科学的配置土地资源、提供土地的利用效率,为保障性住房建设用地和商品房建设用地寻找平衡点本就是其应有之义,更何况是在现今这个贫富差距越来越大,房价却高居不下的社会。既然在公有制土地上建设住房是属于财政问题,那么政府就需要进行公共政策干预。
一、我国房地产经济中的税费制度缺陷
1.税收支出和干预不科学
我国当前的房地产事业处于一个极度畸形的发展状态,大量的土地被征用,保障性住房建设用地与商品房建设用地的比例严重失衡,据统计,2010年我国保障性住房、商品房和棚改房用地供地的计划比率为:13.34%、61.09%、25.57%。从数据中可以很明确的发现保障性住房的用地比率还不及商品房用地的20%,商品房的价格已经远远超出了中低产居民的支付范畴,有位韩姓作家曾说过,一个上海的普通工人,想在郊区小镇上买一栋房子需要不吃不喝的工作25年。面对这种情况,我国公共财政显得相当无力,政府几乎无力为居民提供保障性住房,财政干预更是形同虚设,房地产的商品化势不可挡。还有资料显示“2009年我国财政用于保障性住房的支出为913亿元”,而1989年有一项统计数据:“中国政府官员一年的吃喝费用大约为1000亿元”,在不计算货币贬值的情况下,十年后的保障性住房支出竟然还不及十年前政府官员的吃喝支出。我国的住房保障体系是以公积金的形式为主,但在实际操作上,几乎没有公共住宅,住房保障制度形同虚设。
2.税收项目繁杂,调整受限
整体上来说,我国的税收制度和政策其实相当完善,其门类应有尽有,划分无比细致。但惟独在房地产这个重头行业上,税收制度显得拖泥带水,因为房地产行业拥有惊人的高额利润,所以其收费项目更是显得锱铢必较,从开发到房屋交易的过程中,开发商需要交纳的一般税负为10%-15%,营业税再加5%,土地使用税、土地增值税、个人所得税、印花税等为 10%,共计30%。由此可见,房地产商和政府之间相辅相成,于是商品房的价格随之直线上升,消费者沦为“房奴”实为必然趋势。
3.住房消费调节不到位
正如上文所说,我国房地产税费制度包括个人所得税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、营业税、印花税等八种特定税以及交易费、登记费、征地补偿安置费、权证费、人防费、估价费、律师费、公证费等等数种费用,在房价日益上涨、中低层居民几乎无力购房的大环境下,为了保证房地产行业的高额经济效益,高层居民即将无力购房的情况也相去不远。
二、对于房地产税费制度的建设思考
国家的基础是人民,高层人民始终只占少数,所以衡量一个国家内部是否和谐的标准应该放在其中低层人民的身上,解决房价过高的问题归根结底就是解决中低层人群的住房问题。
1.加大对保障性住房的投入
鉴于当前房地产经纪的发展趋势而言,我们首先要做的就是调整商品房和公共住房的分配问题,既然房地产行业是我国国民经济的直接推动力,那么广大的人民群众就应该成为其受益者,政府按照中低收入家庭的社会比重,进行公共财政的直接投资,加速基本住房的覆盖速度是解决税费问题的重中之重。
2.改革税收制度,降低生产成本
在土地开发过程中,取消耕地占用税、城镇土地使用税等是有效节省开发成本的最有力调整,再配合相应的市场交易和产权限制减少不必要的费用,从“税费”整体上降低生产成本。
3.从交易环节入手,进行税费制度改革
这项改革需从两方面着手:(1)适度降低对房产经营者的税费征收。(2)参照购房者的具体情况进行相应的免税和补贴。只有从这两个方面同时下手,才是降低生产成本的根本之道,单纯的从一个方面入手,不仅不能解决问题,还会导致矛盾的更深层激化。
