随着大陆地产的迅速发展,国家房地产调控政策也不断变化,如限购令、国五条、国十条、限资令等。长远来看,国家房地产调控政策是为了大陆房地产向着健康稳定的方向发展;但近期来看,不断变化的房地产调控政策造成的动荡的社会环境对大陆地产公司的运营影响也是很大的。大陆地产公司必须不断适应环境,提高企业竞争力。
香港总面积为1078平方公里,但可以开发利用的面积不足30%,但香港优越的地理位置,开放的港政策和较为完善的基础设施吸引了大量资产涌入香港地产行业,使得香港地产成为香港的经济支柱之一,占GDP的20%。同时,在香港本地相对饱和的市场下,香港地产企业经过五个盛衰循环的香港地产已走向成熟,稳定的发展。
虽然大陆房地产和香港房地产有很多不同之处,但从以后房地产政策走向,集中度的发展等方面看,与香港的发展历程非常相似。所以笔者通过此论文,分析香港地产的相对优势后,向大陆地产阐述在香港房地产发展的历程中,大陆房地产可以借鉴的战略。
一、香港房地产与大陆房地产发展现状
发展阶段:香港地产有完善的体制和成熟的发展模式,但毕竟香港本地的土地资源有限,香港地产很难回到上个世纪九十年代中期以前的繁荣景象;而对于大陆市场来说,其正处于一个快速上升的发展趋势,无论是对于消费需求还是投资需求都有非常的市场。
市场容量:香港地产的市场容量相对狭小而大陆市场的空间巨大。
增长速度:香港地产已经进入了稳定的低增长,而大陆地产又在强劲的高增长能力。
竞争程度:香港地产的竞争相对激烈,同时竞争途径较为规范;大陆的竞争日益激烈,且非竞争性因素较多。
香港房地产的企业增长率和利润率较低,而资产利用率较高。
二、香港房地产较大陆房地产的相对优势
1.较大的经营规模
香港房地产公司2010年的销售收入,净利润,净资产三个指标的平均值分别为:4433734891.55、810303455.67、12508508387.44。大陆房地产的三个数值分别为:1131615034.02、103944783.02、1272812012.01。由此可得,香港企业的三个财务指标均远高于大陆公司。而这三个财务指标体现的是企业的经营规模,可得香港公司的经营规模明显大于大陆公司。
2. 较高的股东权益收益率
2008-2010年平均股东权益收益率中,香港房地产公司为0.5341,而大陆房地产公司为0.0718,可得香港房地产的平均股东权益收益率远远高于大陆房地产。股东权益收益率是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,用以衡量公司运用自有资本的效率,此数据比较了香港大陆两地企业的效益类指标。香港企业通过高效利用净资本,在大陆市场上快速地扩大市场份额。
三、香港房地产发展对大陆房地产的启示
1.跨区域和多元化经营为香港房地产公司经营的主流
房地产市场具有很强的区域性性质,由此引起的竞争也带有明显的区域性,特别是在不同的城市之间。身处不同城市的房地产企业竞争力都会存在明显的差异,一般具有较强实力的企业都是拥有较大的土地存储量,且分布在长三角,珠三角,首都及周边一带的城市,例如上海,北京,广州等。
香港房地产起步较早,与大陆相比,有较长的发展历史。战后以来,香港房地产业经历了五次盛衰循环,在其中走出了一大批有强综合实力的地产企业。在这个曲折的过程中,很多企业已经找到并掌握了突破地域限制的技巧:跨区域开发,多元化经营。
以新鸿基为例,公司今年持续把在香港发展的优质住宅经验成功引进大陆。与2012年6月,新鸿基在内地的土地储备已高达8380万平方米,地段主要位于上海和北京的主要黄金地带。在上海的项目类型上,新鸿基新开发项目也从优质写字楼和商场为主转向住宅和酒店式公寓,例:滨江凯旋门项目。在地域上,企业也逐渐从建成后长三角的国金大厦,苏州湖滨四季,太湖国际社区等转向珠三角新开发区域南海周边。其从已建成项目的借鉴来的经验和科学的营销策略使得企业所提供的产品和服务深受顾客的赞誉和市场的认同,实现了跨大陆多个城市的开发与经验,成功地扩大了企业在大陆的市场份额。
跨区域经营已成为香港房地产公司突破地域限制的主流方法, 特别是一些有较强综合实力的房地产公司,已经在不断地扩大内陆的市场份额,同时在不同的城市进行发展; 而大陆的房地产公司很多还局限在注册地内发展,这一方面是由于当地的资源更容易获得且对当地更加了解,另外一方面,也存在部分地区对本地房地产企业有地方保护政策等。这也只能说明,公司在尝试不同领域开发缺乏经验,不会突破地域限制扩大公司市场份额。很多香港地产公司的经营通过跨领域的开发突破房地产区域性带来的地域限制,同时利用多元化经营对抗波动的市场经济,减小企业风险。很多大型香港房地产企业同时经营了开发,租赁,投资等多项业务。而大陆房地产公司的的经营业务还相对单一,很少有进行多元化经营的尝试。
2. 香港房地产有较高的市场集中度
香港房地产集中度发展历程:上世纪50、 60年代,香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代,市区旧楼重建已基本完成,小幅地皮大大减少,工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地,加上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势,竞投需要付巨款,而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高,超过了势单力薄的地产公司的承受能力,小型公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中,逐步形成了一些较大的集团,而且大地产公司纷纷将公司股票上市,资本实力增强,并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。70年代后期,兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入80年代以来,香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下。目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右,市场集中度相当高。
而目前内地房地产公司约有3万多家,前10名地产集团的市场份额不到6%,最大的地产集团—万科的市场份额不到1%。内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。
参考文献
[1] 《香港房地产发展历程及与内地比较》
[2]《新鸿基2012年年度报告》
[3]《港房地产企业并购与内地房地产企业并购比较研究》罗波钱 存华
[4]《香港/内地房地产月度图表汇编》瑞银证券
