试论对小产权房合法性问题的认识以及构想

    针对小产权房所谓“热建热销”的事实,国务院日前已做出部署,责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题,国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底,对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法。

    (二)完善小产权房制度的解决思路

    “小产权房一方面挑战了法律权威,损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划,影响城市建设及房地产市场正常发展,给社会安定埋下了隐患。更为重要的是,小产权房的大量违规建设,将危及国家保护耕地政策”。这也就是国家法律法规限制小产权房发展的立法原由。但是法律既然属于上层建筑领域之中,就必然与经济基础产生必然紧密的联系,时刻随着经济基础和社会的变化而变化。故应对小产权房,国家应该考虑适时调整法律政策与相关的工作方法与态度,顺应时代潮流的发展。

    具体来说,我认为政府有三种可供选择的方法:第一,对于符合规划的小产权房,按规定补办手续,将集体土地转化为国有土地,取到产权证。对于严重不符合规划的小产权房,强行拆除。但是这个方法实质上还是维护了当前的法律,无助于解决高房价问题与城乡二元制发展模式问题。第二,对农村集体所有建设用地使用权自由流转以合法的形式予以确认,国有土地与集体土地同权同价,小产权房补交房地产开发税费“转正”,只对不符合规划和违法占用耕地的项目进行惩罚。这种方法不仅可以解决城市高房价,而且能够破除城乡二元发展结构,对构建和谐社会具有重要意义。

    在目前房价高位徘徊,城乡发展不均,贫富差距不断扩大的情况下,我认为政府最有可能采取第二种方式。

    总的来说,面对住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况,小产权房的出现与存在,应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说,小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说,出售或出租小产权房,可以获得比种植更高的收入。一定程度上,小产权房的出现与存在,对政府对购房者和农民来说,其实是一个多赢的结果。故,片面的打压小产权房的行政行为和司法行为是不合理的。相反,国家应在法律制度和政策层面放开,给予更多的支持。在制定和修改法律过程中,应该在“公正、效率”的理念指导下,按照“放开产权、管住规划”的原则来进行。在严格、细致的规划下,任何(国家或集体)产权主体都可以自由交易建设用地,不一定要经过“招拍挂”的程序。土地使用权的最后获得者可以自主地按照规划和国家的技术标准对土地进行开发。由此形成的建筑产品,都应该是合法产品。现行法规的根本特点是与民争利,特别在土地一级市场上伤害了农民的利益。注重土地要素的市场化,还可以提高土地资源的配置效率。我们国家土地资源浪费非常严重,城市用地无论是经济密度还是人口密度都很低,特别是东部城市的人口密度更低。按现行法律,保护18亿亩耕地的目标也难实现。深化土地改革已经变得迫在眉睫。令人感到欣慰的是,前年召开的中共十七届三中全会提出要逐步统一城乡建设用地市场,按照“明晰产权,用途管制,节约集约,严格管理”进一步改革土地制度,是一个有重大意义的改革设想,应该在今后的法律修订中认真贯彻。

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    最后,小产权房是构建房地产市场多极化的一枚棋子,是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。中国需要多极化的房地产市场,中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这又像今天的世界格局,只有在多极化的格局中,才有世界的和平、繁荣和进步。基于以上观点,我认为小产权房合法化的一天必将到来。

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