四、从供求、管制和改革等方面多管齐下稳定住宅价格
今年不仅需要把稳定房价作为改善民生的措施,也应该作为宏观调控和结构调整的重要任务。建议将房价作为当前宏观调控的主要中间目标和重要政策着力点,通过稳定房价来稳定通胀预期、抑制资产泡沫。同时,应将稳定商品房价格作为各级政府干预房地产市场的首要任务,从抑制投机需求、增加有效供给、建立健全政府管制和深化相关体制改革等方面入手,多管齐下进行必要调控。
(一)针对投机性购房的需求管理政策十分必要但远远不够
现阶段的购房需求比较复杂,需求管理要区别对待。年轻人初次购房需求和中老年人改善型需求具有一定刚性,不能抑制也难以抑制;外地人口流入、投靠儿女养老等迁移性需求具有一定弹性。需求抑制政策既不符合经济发展需求,也不符合和谐社会建设要求。高收入阶层的投资性需求及由此诱发的以“超买”为特征的预防型需求,具有买涨不买落的投机性质,对房地产市场健康发展是一种干扰甚至破坏因素,应该作为需求抑制政策的目标对象。建议对初次购房需求和改善型需求制定“最优惠”的支持政策,在公积金贷款、商业银行贷款和房屋相关税费等方面给予进一步优惠和支持。
(二)供给管理政策比需求管理政策更加重要
供给管理政策是解决初次购房需求和改善型需求、改善民生的根本举措,是促进房地产市场健康发展的根本途径。供给管理政策要从土地管理、成本管理和生产企业支持等方面着手,努力提供有效供给。
1、土地管理政策。要按照城市化和人口迁移方向适当增加一线城市住宅建设用地。在实行最严格土地管理制度的基础上,优化土地管理制度,调整城市建设用地地区布局和用途结构。土地指标使用不能简单按照行政区来分配和平衡,而要根据人口城市化的方向和规模进行必要的调整。
2、供给支持政策。要支持住房开发建设企业的健康发展。目前需要打压的是房价而不是房地产开发建设企业,不仅不能如此,还要进一步支持住房开发建设企业扩大生产,增加住房供给,提升市场竞争力。要在打击囤地、捂盘等行为的同时,支持住房开发建设企业的正常生产供给行为,优先满足流动资金贷款等生产性需求,进一步提高住房建设和有效供给能力。
3、成本公开政策。住宅成本公开是国外管理城市住房价格的重要措施。为了控制房价虚高和住房开发企业的超额利润,有必要借鉴国际经验,建立商品房成本公开制度,提高住宅价格结构的透明
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度。
(三)必要的结构性管制措施也是稳定商品房价格的重要内容
政府对住宅市场的干预应该包括多个层次:一是直接提供作为准公共物品的保障性住房;二是作为管制物品的管制性住房;三是对作为商品提供的完全商品房提供一般性公共服务。其中,健全结构性管制是当前应该进一步加强的工作。结构性管制房是住宅需求分类管理的重要手段,要根据刚性需求、弹性需求和发展享受型需求的不同特点,对城市住宅区建设进行合理布局和结构优化,在此基础上,建立健全结构性管制制度
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