5、对已建成的建筑需改变使用性质时,是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》?
答:已建成的建筑确需改变使用性质的,须经城市规划主管部门批准,签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后,持设计文件等,向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的,还应取得有关部门的审核意见。
6、购买预售商品房后,发展商是否可以变更项目设计?
答:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。《商品房销售管理办法》(建设部88号令)规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人
的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
7、某物业加建两层,开发商说“一边报建,一边加建”,这样做可以吗?产权有保证吗?
答:不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后,方可施工。如未履行以上手续,将会被认定为违法建筑。因此,其产权没有保证。
8、什么是套内使用面积系数?
答:当房屋按套(单元)计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率(%)。
9、什么是建筑覆盖率(建筑密度)?
答:建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
10、什么是建筑容积率?
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; 答:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率(%)。
11、什么是绿地率?
答:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
12、什么是绿化覆盖率?
答:在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。
商品房现售问答(一)
1、什么是商品房现售?
答:商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
2、房地产现售需要具备哪些条件?
答:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。
3、什么情况下,开发商不得刊登房地产广告?
答:凡下列情况之一的房地产,房地产开发企业不得刊登广告,广告发布者不得发布其广告:(一)未取得商品房预售许可证的预售商品房;(二)在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋;(三)违章建设的房屋;(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋;(五)权属有争议的房屋;(六)法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
4、开发商发布房地产广告时,应向广告经营与发布单位提交哪些材料?
答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告,应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件,并出示原件:(一)营业执照;(二)《房地产开发企业资质证书》;(三)预售的,应提交《房地产预售许可证》。现售的,应提交《房地产证》。
5、房地产销售广告应当包括哪些内容?
答:房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容:(一)楼宇地点、竣工交付时间、售价等;(二)预售的,应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号;(三)现售的,应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广
告。
6、在房地产广告中,不得包含哪些内容?
答:房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明,不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;不得出现返本销售或变相返本销售的内容;不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
7、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定?
答:预售商品房广告中以参照物表示项目位置的,应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图,应当真实、准确,比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。
8、在刊登房地产广告时,对广告所表示的价格有什么规定?
答:房地产广告对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的,价格以套内面积计算;整栋出售的,以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,广告中要注明交易总价。
9、发展商发布虚假房地产广告时,应承担什么责任?
答:对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者,建设、房管部门可责令其限期改正,逾期不改正的可通过新闻媒体曝光,给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布,并依照有关规定给予处罚。
10、对房地产广告中所承诺的内容,购房人是否有权要求在购房合同中约定?
答:房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
11、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容,有哪些规定?
答:预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的,必须符合国家有关法
律、法规的规定,并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号
的,不得使用该称号。
12、开发商销售商品房有哪些方式?
答:房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品
房。
13、开发商不得采取哪些方式销售商品房?
答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
14、销售代理委托书包含哪些内容?
答:由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
15、在开发商处购房时,开发商应当明示那些事项?
答:(一)开发资质和营业执照;(二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;
(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;(四)项目及其配套设施的平面示意图;(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;(六)预售商品房的价格和付款办法;
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