答:应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。
18、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同?
答:“套内建筑面积”售房,实际上是以“套内建筑面积”为交易面积,按套内建筑面积计算房
价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面
积,其权属属于各产权主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。
“建筑面积”售房,实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积,按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在,使售房面积复杂化、专业化,非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性,购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。
“套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比,前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”,而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内,因此房屋交易总价不变,但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。
19、按套内建筑面积计价的商品房,发生面积差异时,如何处理?
答:房地产开发企业预售商品房时,应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差)的处理方法:(一)差异值为±0.6%以内(含本数)的,购销双方不作任何补偿;(二)差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补;(三)差异值超过±3%以上(不含本数)的,购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。
20、实行套内建筑面积售房,对分摊公共面积(如门厅、楼梯、过道等)部分,政府主管部门将如何把关?
答:按“套内建筑面积”计价售房,由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”,房地产开发企业有可能为了节省建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分改小,政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把
关,维护业主对“分摊共用建筑面
积”甚至“不分摊共用建筑面积”的法定权益。
21、实行套内建筑面积售房,物业管理费的收取是否会改变?
答:由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的,物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理
费, 实行“套内建筑面积”售房,售房合同及房地产证上注有“建筑面积”,因此,物业管理费收取没有改变。
22、按套(单元)计价的现售商品房,如何计价?
答:按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
23、按套(单元)计价的预售商品房,当出现面积差异时,该如何处理?
答:按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围
内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
24、什么是房屋的基底面积?
答:房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
25、什么是房屋的建筑面积?
答:房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
26、什么是房屋的公用建筑面积?
答:房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机
房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。
27、房屋的公用建筑面积是如何分摊的?
答:每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算:(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。即:每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。
28、购房的建筑面积包括哪些部分?
答:房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。
29、什么叫宗地图?
答:宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。
30、什么叫证书附图?
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nbsp; 证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
购房产权过户中的法律障碍
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
依据《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》,利用军队房地产进行房地产开发并出售给地方的,无论数量多少,都必须经过总后勤部审批。否则就是无权处分,而无权处分则应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。
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