四、要细分房屋产权的性质,对于下列形式产权的房屋,不但要按上述第二条说明的情况分析是否存在限制产权转让的情况,还要按照具体的规章、政策、本地规定等进行进一步分析。
1、 经济适用住房
2、 房改房;
3、 安居(解困)房;
4、 乡产权房
5、 军产房
总之,房屋产权过户是一个看似简单但实际上却挺复杂的法律问题。同样是可以居住的房屋,但却因该房屋开发手续的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否设有负担的不同导致这些房屋能否过户存在不同的情况。所以打个形象的比喻就是房屋是有“出身”的,不同“出身”的房屋,其转让流通的自由性和受到的限制是不同的。在实际购房过程中,购房者可按上面提供的思路对卖方及拟购房屋进行必要的分析和调查。让卖方出示产权证、预售许可证等相关的证件,并到有关部门核实相关证件的真
伪。同时应让卖方在购房合同中作出必要的保证和承诺。在房地产交易市场管理不够规范和透明的地方,购房者可以请房地产专业律师提供帮助。
什么是签约须知
购房者在售楼处签完认购书后,一般销售方还要向购房者发放《签约须知》,其主要内容一般包括:①签约地点;⑧购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司授权文件、公章等前去签约;③购房者若委托他人签约,有关委托书的说明;④有关付款凭证的说明;⑤应缴纳的税费说明:①契税,房价款的4%;②印花税,房价款的0.05%;⑤买卖手续费,房价款的0.5%,向房地产交易所交付;④产权登记费,0.3元/平方米,向房屋土地登记事务所交
付;⑤权证工本费:4元/份;⑥产权证印花税:5元/份。
二手房交易手续
1. 了解房屋产权状况,要求卖方提供合法有效的证明文件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
2. 订立买卖契约。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后,双方签订一份正式的房产买卖契约。
3. 向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
4. 立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按审批权限申报审核批准
后,交易双方才能办理立契手续。
5. 缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
6. 办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后,交易的房屋转让行为方为有效。
至此二手房的房屋买卖行为全部完成。
二手房买卖合同这些条款不能少
目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同,一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道,与房地产一级市场相比较,二手房市场显得规模更小、零散、随意、交易主体多样、情形复
杂、风险大,正因为如此,买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,方能减少漏洞与风险,从而最大限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》及有关规定,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:
一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法
等,以免出现欺诈情况。
二、标的本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况,同时还要写明房屋产权归属
等。
三、价款这是很重要的内容,主要写明总价款;付款方式,付款条件,如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等。
五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付等。
六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条
款。
七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件等。
八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件等。
九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
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