物业管理程序文件－－－－设备管理控制程序

1．0 目的

保证所有为顾客提供各种服务的公共设备满足服务要求。

2．0 适用范围

公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。

3．０ 职责

3.1工程部负责设备接管验收及设备的管理（签定保养合同、制定作业指导书等）。

3.2质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月、季检查。

3.3管理处负责机电设备日常管理及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，与供方确定分包内容，按合同监督检查、评定供方。

4．0程序

4．1设备前期管理

4.1.1前期介入

公司组织对有关物业考察，关于设备选型、安装要求等的建议由工程部审核，由商务部向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。

4.1.2  设备的接管验收

设备的接管验收由工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准，会同发展商、承包商进行。

4．2  设备的建帐

4.2.1工程部负责发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号后报工程部。

4.2.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐；

4.2.3工程部对全公司设备设施建帐。

4．3设备质量缺陷整改

新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，达到五洲标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

4．4设备标识管理

a 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。

b 设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。

c.重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。

d.设备标识牌由企业发展策划部统一设计。

4．5 设备使用管理

4.5.1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

4.5.2管理处维修人员必须对本管理处管理的设备进行正确操作使用，确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录。

4.5.3管理处机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

4.5.4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程部批准。

4．6  设备维修保养管理

4.6.1  维修保养计划

a.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12 
 
月中旬报管理处，管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于当年12月下旬报工程部审批，审批后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。

b.设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

c.工程部根据质量管理部月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。

4.6.2  设备检定

a.电梯检定计划由工程部制定，工程部每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。

b.计量器具检定计划由工程部制定。计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送工程部存档。

c.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

4．7 实施

4.7.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、五洲有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。

4.7.2发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响顾客生活及工作（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

4.7.3设备中修、大修、更新改造工程由工程部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

4．8维修保养检查

4.8.1维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修班班长检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录；Ⅰ、Ⅱ级设备的“一级保养、二级保养” 计划执行情况由管理处机电设备主管检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录。

4.8.2设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由工程部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由管理处机电主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。

4.8.3质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。

4.8.4设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、管理处、工程部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

4．9 设备完好率和红旗设备率4.9.1设备完好率

每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管进行一次检查，于12月15日之前将设备完好率报工程部，工程部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。

4.9.2红旗设备率

每年年底由工程部组织对公司管辖的Ⅰ、Ⅱ级设备进行红旗设备检评，工程部对检查结果进行统计计算。

4．10设备安全管理

4.10.1持证上岗与安全检查

特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。

公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处，可荣获流动红旗。

4.10.2事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后，须立即通知工程部（安委会办公室）。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。工程部须组织人员抢修，保证对顾客的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向主管副总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。

4．11设备封存及报废管理

4.11.1设备封存

拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报工程部，工程部计划、安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。

4.11.2设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备，应予以报废。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《报废设备、器件清单》，清单每半年上报公司工程部，由工程部确认有利用价值的统一调配、回收。

4．12 组织对供方的控制

4.12.1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。

4.12.2工程部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。

4.12.3当发生严重投诉或事故时，工程部须组织人员对供方的质量体系进行审核。

4.12.4日常检查、监督管理处按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。

4．13 设备技术档案资料管理

4.13.1设备技术资料

设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅必须办理相关手续。

4.13.2质量记录

a.所有质量记录均须采用五洲标准表格。管理处使用本公司表格，五洲专业公司可使用其公司的表格。

b.设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。

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