物业管理部部门职责与工作目标

主卡附卡主卡附卡

岗位区分人数1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人

负责宽度1-2街及车场8-12幢及车场独立苑区70-100户2-3街或50-60户进出道口及通传进出通传进出道口及来访通传进出通道检查每线每线/可兼容非同一时间发车线路进出道口及周边50m以内员工楼出入口

运作班次

（早、中、夜）3班3班3班3班3班3班夜间2人/3班夜间1人/3班早中班早中班3班3班

备注：1.巴士站如采用智能系统查卡或对站场登车处封闭只留1个出入口，当值人员相应减少；

2.卡口附卡指不设来访登记（或来访登记较少），白天08:00-19:00，每小时入车均量少于100台。

(三)部门管理人员编制

如苑区管理面积较大，物业苑区分属明显，则按区域划分中队，中队主管则按区域确定责任范围，领班在中队架构范围内按24小时三班制设定。苑区占地面积800亩以下，或物业套数不超过1500户，且物业较为单一（如仅为住宅区），部门按中队设置即可，即"物业管理中队"，往下按"中队→班"的层级设定。部门负责人职务为主管，必要时可至经理助理。

中队岗位人数24小时运作三班平均人数中队正副领班设置中队正副主管设置

40-45人12-15人3-4人1人

45-60人15-20人5-6人2人

60人以上20人以上6人2人

(四)人员编制变动因素

1.小区开设卡口的数量与小区智能化程度的高低（含稳定性）影响人员配置。卡口越多，对岗位人员需求越大；卡口越少，人员需求量越少；智能化程度越高，对人工的依赖减弱。

2. 后期物业成熟阶段对岗位的需求低于前期物业①收楼装修施工阶段的需求；

3. 配套设施越多，如穿梭巴士、会所等，对岗位人员需求增加；

4. 建筑物本体安防能力的强弱影响人力配置，如花园栅栏的高低、建筑物门窗锁结构是否扎实等因素，影响人力的配置。如物业因先天设计的不足，安防能力较弱，那么对人防的依赖就相应增强。

5. 周边治安环境状况影响岗位编制。

(五)物业结构影响人员编制

社区内不同物业建筑主体决定各自人员配编，因此，洋房区与别墅区应有所区分，如按物业套数来决定岗位编制，洋房苑区的岗位配置明显优于别墅苑区。以同涵盖别墅、洋房的复合型社区为例，洋房苑区所占全区物业比重越大，容积率越高，物业管理员编配的相对值亦越低；而别墅区比重越大，容积率越低，物业管理员配属的相对值就高。

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