业主和业主大会

1．业主

　　业主是指房屋所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指数人区分一幅土地上同一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权者；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。

　　2．房屋可以"共同共有"吗?

　　房屋作为不动产可以由两个以上的公民、法人共有。共有可分为共同共有和按份共有。
　　共同共有是指共同共有人对共有财产分享权利，承担义务。

　　3．什么叫"按份共有"?

　　"按份共有"是指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

　　4．业主有哪些权力和权益?

　　(1)独自拥有、使用、居住和享用其名下物业及全部租金的收益；
　　(2)全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权力和权益，自由出售、转让、出租或准许他人使用而不受其他业主干涉；
　　(3)可与其他业主共同使用物业的公共部位和共同设备设施；
　　(4)对物业的各项管理决策拥有投票权，每一份业权一票；
　　(5)有权监督物业管理公司和管理人员的工作。
　　
　　5．业主的义务和责任

　　(1)业主在行使上述权利时，须遵守与管理单位签订的管理合同规定；
　　(2)负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项；
　　(3)按有关规定缴付各种税项；
　　(4)遵守"住户手册"，服从管理。

　　6．业主(代表)大会

　　业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主的权益，维护大多数业主的合法权益，对物业管理区域各项事务有最高决策权。当业主人数较多时，按比例推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。

　　7．业主(代表)大会的职权

　　(1)选举、罢免业主委员会委员；(2)审议通过业主委员会章程和业主公约；(3)听取和审议物业管理工作报告；(4)决定物业管理的其他重大事项。

　　8．业主(代表)大会的召开和表决

　　第一次业主(代表)大会由政府主管部门会同住宅出售单位组织召开。业主(代表)大会应当有过半数业主或者业主代表出席。大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。业主(代表)大会至少每年召开一次。

　　9．业主(代表)大会临时会议

　　在下列情况下，业主(代表)大会可召开临时会议：
　　(1)发生重大事故有及时处理的必要，经物业管理公司企业或业主委员会请求时；
　　(2)经占全体业主一定比例的业主以书面形式说明召集的目的及理由时。
　　业主(代表)大会闭幕后，由当选的业主委员会履行大会的权利和义务。

　　lO．使用人可以参加业主(代表)大会吗?

　　一般来说，使用人如果不是业主，就不能参加业主(代表)大会。考虑到使用人也是区域 
内物业的使用者，所以可选举产生租客代表参加业主(代表)大会。业主(代表)大会对租客代表的权限可作出限定。