浅谈业主委员会是否也应执证上岗

对业主的物业管理知识宣传不足，造成业主对物业管理产生认识上的误区 ; 对业主消费理念引导不足，业主消费理念的不成熟，导致业主仅用价格高低判断物业管理水平；没有建立起对业主委员会的监督机制 , 使业主委员会成为少数人不法牟利的工具。如何才能解决这些问题呢 ?

一、业主委员会法律定位的不明确使得业主委员会难有作为

我国法律规定参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在法律界和物业管理行业中，业主委员会的代表性一直是一个有争议的问题。业主委员会虽然是依法成立的，但现有法律法规未规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人；目前在物业管理实务中，人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主都不可能对业主委员会的行为承担最终责任。因此，业主委员会也不属于其他组织。也就是说，按照现有的法律规定，业主委员会并不具备任何法律主体资格。

在一些物业管理发达的国家，法律一般要求业主大会成立后要依法登记注册 , 并取得法人资格。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议 , 并接受业主的监督、检查，定期向业主大会报告工作情况 , 以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责，如果业主委员会委员有违反规定职责的情况就必须承担罚款、训诫等法律责任。为保证委员的利益 , 一般还规定业委会委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。因此 , 应进一步明确业主委员会的法律地位 , 使得业主委员会有所作为。

二、由于对业主的物业管理知识宣传不够，造成业主对物业管理不了解 , 使业主对物业管理产生认识上误区

《 物业管理条例 》 所称物业管理是指依约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，而不是向业主提供包罗万象、全方位立体的服务。然而，一些业主的认识却恰恰相反：认为我只要交了管理费，我的事你就得全包。在这种错误认识的支配下，不论是家中的电灯不亮，还是对面的公交车站噪音扰民，都要求物业管理企业及时维修或处理，稍有怠慢，便招来诸如“你们都管什么”、“你们就会收钱”的非议。错误的认识导致业主委员会非理性的维权行为，不利于物业的长期稳定的运行。如何把业主的认识从误区引导至正确的轨道上来，加大物业管理知识的宣传力度，加强沟通不失为一剂良方。

三、消费心理不成熟及物业管理知识的贫乏导致业主委员会非理性维权

尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟 , 但面对发展时间较短的物业管理仍显稚嫩。业主没有意识到物业管理企业与业主目标利益的一致性。一方面，大部分业主受传统消费观念影响，总希望用有限的钱买到更多的服务，这在物业管理消费中是很难实现的；另一方面，由于大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对缴纳物业管理费抵触情绪较大，物业管理费缴费率低，导致本来不是很好的居住环境更加恶化。此外，从全国范围来看，业主的物业管理知识贫乏而且片面，仅用价格高低进行判断物业管理的好坏。业主只注重物业管理诸如“环境卫生干不干净，保安管理是否到位，车辆管理是否有序”等表面内容，而忽视物业管理最主要的“对公共设施设备的保养、养护是否到位”等内在管理。错误的以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己利益的最好方式，造成了业主委员会非理性维权。

四、缺乏监督机制的业主委员会成为不法者谋取私利的工具

由于业主委员会体制设计得不完善，使得缺乏监督机制的业主委员会成为不法者谋取私利的工具。“不给我工资就炒掉你”、“免我物业费，我就让你继续干” … ，近年来频频发生的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明这些打着代表广大业主幌子，谋取私利的业主委员会及委员已成为物业管理行业健康发展的毒瘤。虽然 《 物业管理条例 》 规定一切重大决策需经业主大会投票通过，而业主委员会只是业主大会的执行机构，业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作。但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定。许多业界人士认为，该条款在实践中的操作性并不强，主要问题是召开全体业主大会不容易，如果是一个规模达到 1000 户以上的住宅区，召开业主大会更是困难重重，广大业主的监督权就容易流于形式，很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。因此监督业主委员会的日常工作，提高业主委员会委员的素质，已成为摆在政府管理部门面前的一大难题。

五、对业主委员会运行程序的规范不足，导致业主委员会的种种不规范的运作行为，损害了物业管理行业的正常发展

业主委员会作为物业管理的自治组织，是社会进步的产物，但是业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好物业管理工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。此外业主委员会委员们有着不同的生活习惯、不同的文化背景、不同的消费理念，自然就代表各个方面的不同需要，造成了他们在业委会内部相互配合工作以及正确处理矛盾冲突的难度，使业委会的运作存在不规范，随意性强的特点。应该规范业主委员会的自身的行为，建立“依法办事，民主自治，遵章监督，协调关系，帮促结合”的工作原则，除严格执行业主委员会章程外，还应建立业主委员会会议制度、文件会签制度、公示制度等一系列管理制度，做到工作有计划、会议有记录、资料有存档、决议有通告。只有这样才能避免出现“五年更换八个物业公司”、“一个物业管理区域有两个业主委员会”的现象，使物业管理正常发展。

要避免以上这种种情况，我认为可以考虑实行业主委员会半职业化，对聘用的业委会委员进行资格认证，实行“准入”制度。定期对业委会委员进行物业知识培训和考核，审查其业绩和社会反应，实行“能者上、庸者下、平者让”的上岗制度。在法律上确立业委会的权利、应履行的义务以及为自己的行为承担相应的法律责任。同时要给与他们权、责相适应的报酬和奖励，让全社会都承认他们的劳动。

对业主委员会委员进行资格认证，实行“准入”制度，并加强政府管理部门对业主委员会的指导和帮助，这样既符合业主自治这一原则，也有利于保护全体业主的合法权益，还业主一个实实在在的业主委员会。

参考文献 :

①     刘迎鸽 , 《 论业主委员会制度的缺憾及完善 》 , 河南省舞阳县人民法院

②     陈特 , 《 业主管理团体主体地位研究 》 , 北京市高级人民法院

③ 程章毅、林振泰 , 《 业委会在诉讼中的主体地位探讨 》 , 福建重宇合众律师事务所

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