关于业委会规范运作的一些思考

摘要：业委会是搭建在业主与物业管理公司之间的桥梁，充分发挥业委会作用是物业管理的重要课题。依据 《 物业管理条例 》 和物业管理工作实践，从业委会的合理构建与行为规范，确立与物业管理公司既监督又合作的工作关系，建立沟通信任的工作基础等方面，业委会应规范运作和发挥积极作用。

《 物业管理条例 》 （以下简称 《 条例 》 ）对业委会的委员做了如下界定：“业委会委员由热衷公益事业，责任心强，具有一定组织能力的业主担任”。但同时，谁来组织业主大会而后产生业委会？政府行政部门指导的又是谁？ 《 条例 》 第十条有明确规定，“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在区、在人民政府房地产行政部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”一个区域内少则几百户多则上千户业主，其中近 5% ～ 10% 的业主交了物业服务费就百般挑剔，有的甚至不交服务费，把开发商遗留的问题转嫁到物业管理公司； 5% ～ 10% 的业主愿意与物业管理公司协商事情；而另有 80% 左右的业主是观望、随从状态。如此散乱的状态使得政府行政指导难上加难，因为区域内业主大会、业主委员会是业主自己的事情，物业管理公司无权也无法参与，当务之急是需要发起一个组织。

笔者所在小区业主委员会的运作相对比较典型。其成立的先行工作是成立筹备小组，核定 5 ～ 7 人，按居住区域比例分配名额。首先，政府行政指导部门与当地居委会联络，公示产生筹备小区成员的条件。 《 条例 》 第七条的六项规定对此作了明确说明，其中首要条件是必须“按时交纳物业服务费”，符合此项条件的业主可采用自荐或推荐的形式报名，然后由居委会根据了解掌握的情况确定候选人，再由业主投票选举产生筹备小组及组长，经政府行政指导部门培训指导后即可开展工作。筹备组成立后按 《 业主大会议事规则 》 、 《 业主公约 》 整理业委会候选人资料进行公示，其间由居委会全程协助，直至业主委员会按投票方式选举产生。至此，筹备小组自动解散，业委会开始正常运转。

实践证明该办法是确有成效的，但有几点需要加以关注：

一、       规范业委会行为，发挥其作用。

业主委员是全体业主的义务服务者而非一种权力地位，业主委员会更不是以权谋私的媒介平台。业主委员会委员的推选，应该强化任职条件，将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业委会的工作岗位；而严格界定业委会的权限则可以帮助我们有效地推进业主大会制度正常发展。业委会委员是业主的代表，而非特殊业主，他们既要履行作为委员的职责，更应模范履行义务。拒不履行业主的法定义务以及业主公约和物业服务合同的相关约定，本身已失去作为业主的基本道德，没有资格成为业委会委员，更谈不上行使关于业委会规范运作的一些思考业主大会授予的权利。业委会是业主大会的执行机构，增强业委会委员工作界限认识，维护全体业主的合法利益，代表业主大会行使权利是根本。简而言之，业委会是搭建在业主与物业管理公司之间的桥梁，一手托起业主，一手托起物业管理公司。磨擦在所难免，如何有效解决？充分了解相关政策法规及地方管理细则是前提。例如，某项目一业委会委员借业主大会之名“以权谋私”，将与开发商的矛盾完全转嫁给物业管理公司，甚至扬言若物业管理公司不能督促开发商解决问题，就要炒掉物业管理公司。事实是物业管理公司确实为其想尽了各种办法使事态有所缓解，开发商也很重视，全力协调解决，而此人竟据此半年没交服务费。他的被选显然违背了 《 条例 》 规定，迫于可信度的缺失，此业主不得不提出辞职。有了问题进行协商才能解决，一味煽动扰乱公众生活就会失去民心。相反，另一项目业委会反映业主心声，督促开发商尽快完善承诺，以公开函的形式与开发商做了“面对面”的交流，开发商与专业公司几经交流，解决了配套遗留问题。他们打响的这一“炮”，不仅增强了自身工作热情，还提高了为业主解决问题的积极性。由此正反两例可见，规范业委会行为，充分发挥其作用，关系到业主能否真正实现“安居乐业”。同时行政部门亦应适当加大法规政策的宣传，使当选的业主委员能确实做到为业主办实事。

二、       明确物业管理公司与业主大会、业主委员会之间的关系。

随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升。理顺三者关系是有效解决各种纠纷的关键。业主除享有对房屋内专有部位和共用设施设备的使用，以及负有对公共秩序和环境卫生的维护等职责，还要履行公约和规章制度确定的其他相关义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内最高权力机构，业主大会代表物业管理区域全体业主的权益，维护大多数业主的合法权益，享有物业管理区域各项事务最高决策权。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构，是由全体业主选举产生的，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主大会对事关全体业主利益的重大事项具有决策权，如业主公约和业主大会章程的制定权、业委会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修基金的使用及续筹的决定权等。业委会作为业主大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着业主的合法权益，具有召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况，与物业管理公司签订服务合同，听取业主意见和建议，监督和协助物业管理公司履行合同，监督业主遵守业主公约等权力。物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，物业管理公司和业主委员会都是物业的管理机构，是一种双向市场选择双方地位平等，同时业主、业委会、物业管理公司三者有工作上的合作关系。三、沟通信任是做好工作的基础。

信任是当今社会任何一个单元主体生存的最基本条件彼此间若没有信任怎能合作（物业管理公司、业主、业委会工作实际上是合作关系），彼此之间总是一味监督又谈何合作。业主和物业管理公司在物业管理中是一种“委托”与“被委托”的关系，在工作实践中是一种监督、被监督的关系，这种看似对立的关系，实际是相辅相成的，从双方的最终目标看是一致的。业主大会、业委会代表全体业主的利益，希望有一个美丽舒适的家园，以体现不动产的升值状态。而物业管理单位从企业利益出发，也希望把小区管理得有生机，给业主打造良好的生存环境，使企业的形象得以提升。鉴于此，就需要业委会、业主大会调整心态，抛开单纯地监督与挑剔，做到既监督又主动配合。在具体工作中，业委会要变被动为主动，与物业管理公司多联系，共同研究、共同商议；物业管理公司也应主动向业委会汇报交流工作思路，做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。如某项目在服务费测算中物业管理公司据实报业委会审计，而业主大会对测算拿不出具体的不同意见，只是盲目地压价，双方出现僵持局面。对物业管理公司提出的“对现行服务标准是否满意，对物业管理公司的付出业主是否认可”的两个问题？他们的回答是肯定的，但仍一味要求降低服务费，而服务标准不降。物业管理公司出于成本考虑不得已正式函告业主大会请求重新另选“保姆”；其间业委会再次认可了物业管理公司的服务质量，加上通过各种渠道了解到相关专业知识，双方终于在友好的气氛中重新议价，最终达成协议。在这一环节上三方体现的就是沟通、交流，最终达到共赢，体现了业委会沟通业主和物业管理公司的桥梁作用。

物业管理是一个新兴的朝阳产业，借鉴国外先进经验从国情出发，打造中国式的物业管理市场，规范业主、规范业主大会、业委会工作、规范物业管理企业，加强政府监督，提高各自的诚信度，善意地监督，更好地服务，必将有助于业主大会、业主委员会这两大业主组织的扎实推进。

参考文献：

1. 谢家瑾， 《 合理定价、公开透明、提升服务：化解物业管理收费难 》 ， 《 中国物业管理 》 ， 2006 年第 3 期