一个可遇不可求的业主自治范例

一个可遇不可求的业主自治范例

长城一花园，坐落在深圳市福田区白沙岭，造建于20世纪80年代中后期，主要包含长城大厦1、2、3栋，共一千多户居民。2001年成立了第一界业主委员会，由于当时业主委员会的一些做法不恰当，于2003年被提前罢免，第二界业主委员会顺应民心诞生于“群情激愤”之时自此之后，第二界业主委员会及2005年换界的第三界业主委员会，带领长城一花园开始了业主自治工作，在深圳业内及社会上引起了不小的影响。

有人却称长城一花园为“个别中的个别‘其成功经验不好模仿，相关记者走访了该小区的第二、第三界业主委员会主任及管理处的相关人员，希望能从中找出”非个别因素“由当事人总结出可推广、可复制的经验和做法，供有志于业主自治者吸取、实现有效自治。

从单纯维权到理性自治

虽然业主自治并不能直接和业主维权划等号，但是自治成功的案例和维权活动之间总有”不得不说的故事“。

根据长城一花园现任的、既第三界业主委员会主任张灵生介绍，最早维权开始于2003年。由于从小区入住至第二界业主委员会成立之前，一直有许多问题没有得到解决。”无论是业主委员会还是物业公司，其行为如果不是特别触及业主利益，业主是不会关心的。“张灵生说，这些事情直接影响到广大业主的切身利益，大家就开始了维权活动，把当时任期未满的第一界业主委员会提前罢免下台。

第二界业主委员会上任后开始着手维权活动，得到了业主的肯定和认同，”要为业主办实事才能得到业主的肯定，得到肯定才能更好的开展工作。“张灵生说。

2004年业主发现了一个侵犯广大业主权益的大问题，据张灵生介绍，该小区最初由深圳的三家大公司分别买来卖给职工做了福利房，但是三家公司本来是架空层的首层围合起来做成了食堂、招待所商铺、甚至汽车维修店，由于偶然的机会，业主得知公司将这些架空层办理了正式的房产证。从2004年开始到现在，业主委员会通过各种努力相继收回了一部分架空层、地下室、电梯间的共有物权及其出租收益。这笔收入，每年就有80万，给这个老区带来了”养老金“这也正是我们维权的目的。“张灵生坦言道。

2006年，通过司法调解，又收回了一个小停车场的物权，每年又收回了40万元的停车费收入。

除了一系列的维权活动外真正让长城一花园走上理性的、系统的自治之路的大事，要数新的物业服务合同的签定。

一份闪耀着自治光芒的物业服务合同

2005年底，长城物业和长城一花园的物业服务合同即将到期，经过业主委员会的反复讨论、业主代表会议、表决、业主大会批准，第二份物业服务合同诞生了。这份合同充分体现了业主的主体地位和自治需求。

几经周折，记者见到了时任业主委员会主任的邓和。业主的主体地位在《物业管理条例》里已经规定，业主大会是小区事务的决策者，要尊重业主的话语权，在他看来业主话语权的一个重要体现就是物业管理资金和物业管理质量的监管，并且要在合同中明确第二者定位和操作方式。

这份新合同有两个重要的闪亮点：实行酬金制；明确规定了业主对物业管理资金的公共所有权和业主委员会共有资金、共有物业的有效监控权。

这份新的合同规定长城一花园实行了别具特色的酬金制。其酬金包括了三大块：

1、管理处人员的工资福利

2、物业管理佣金 ( 管理费的10% )

3、物业公司应交纳的税金。除此酬金外，物业公司代收、代管的物业管理资金属于全体业主共有，必须在业主委员会的监督下用于小区共有物业的养护、维修、改造和日常运行方面的第三方其他专项服务的支出，并将节余部分存入业主委员会帐户，作为小区的公共设备维修资金。

据邓和介绍，物业公司必须每年提交年度收支预算计划和年度决算报告，由业主委员会审核；物业公司还必须按季度向业主委员会送交各种明细报表和银行对帐单，按季度向公众公布物业管理资金和维修资金的收支报表；任何外围工程都要由物业公司提交申请给业主委员会审批，等等。在业主的资金如何使用方面可谓事无巨细，规定的非常严格，保证了业主的利益。“以往没有实行酬金制的时候，管理处怎么花钱花到哪里是看不见的，现在就可以看清出处。”邓和说起酬金制的好处赞不绝口。

除了资金监管，日常物业管理服务质量的监管，也是业主委员会对管理处监督的基本工作和重要工作。业主委员会设立了不同分工的5个执行委员，分别对应管理处的各种工作，比如：清洁绿化、公共秩序、财务管理、维保工程、社区文化等，进行日常的监管及相关工程资金的审批。

张、邓二人都想记者强调了业主和管理处要把双方的观念摆正，他们还异口同声地表示多亏长城物业公司领导和管理处经理的思想都比较开明，在双方定位上很快取得了一致意见，并适应了业主委员会的监督和合作。

长城一花园的管理处经理轻松的告诉记者，”我们小区的日常日常物业管理工作基本还是以管理处为主，但业主委员会在其中能充分起到监督和协调作用。比如我们和业主委员会之间定期都会召开沟通协调会，管理处回将近期已经落实和将要开展的工作提出一些很好的建议，对于一些很棘手的问[FS:PAGE]题有饿想办法协调，最后管理处按照会议讨论结果予以实施和改进，这样我们的工作就更顺利，也更贴近业主的需求了。所以说，我们的工作并不会因为业主委员会的积极参与而感到被动，反而做起事来更有了信心和干劲。“

当然，监督只是一个方面，还要互相尊重，鼓励其经营管理，其内部管理业主委员会绝不插手，邓和表示，在树立业主主体地位的同时要防止业主的一些过激行为，对管理处管理人员一定要尊重，业主委员会还会在五一期间慰问清洁、保安，沟通询问工作情况，在要求业主遵守业主公约的同时，要求保安按照公约要求业主行为，不用迁就不讲道理的业主，逢八一建军节还会慰问保安，营造良好的关系。

长城一花园，就是通过这样一份合同形成了业主自治和专业管理向结合的合理模式。

一个有效的夜组自治组织

在长城一花园，1000多户居民按单元分成了85 个居民小组，每个小组推选一个代表，各自代表10～16户业主，组成一个权利决策机构；在业主委员会的选举上，整个小区划分成10选区，每个选区推选不超过两名的业主委员会委员候选人，共20个，由85个业主代表确定。业主代表是该小组业主的民意代表，应了解和代表业主的真实意愿，业主代表应在参加业主代表会议三日前，就会议拟讨论的事项征求其小组业主的意见。

长城一花园的业主大会含两种会议形式：一种是业主全体会议；一种是业主代表会议

在邓和看来，业主自治就是一个基层民主的问题，就是如何把民主管理实施在小区的管理中，”以民主为理念，坚持集体决策权威“是长城一花园的一项重要孳孳宗旨。”民主在小区里就是少数服从多数，不存在民主集中，因为业主委员会并不是领导机构。