论业主代表大会制度

内容提要：本文作者以对现行业主大会和业主委员会这两种社区自治的途径分析为出发点，阐述了现行社区自治所遇到的问题，从而提出建立业主代表大会制度，并结合现实生活中的实例来分析业主代表大会的作用以及对当今构建和谐社会的意义。作者的观点还不成熟、不完善，希望与各位同仁一起探讨，以期对建设和谐社会贡献自己的绵薄之力。

关键词：社区自治 业主代表大会

一、业主代表大会产生的必要性分析

目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。具体表现在以下几个方面：

第一，《物业管理条例》 规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这是对业主大会会议有效性的规定。但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。

第二，《物业管理条例》 规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。作者认为，书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断，而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的，如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断，会导致很多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。

第三，《物业管理条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高，既不现实也不可行。现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。

第四，《物业管理条例》 规定一个物业管理区域成立一个业主委员会。现实中很多开发商都是分期建设，每一期都需要好几年才能建成，业主委员会一般要等到几年以后才能成立，那么业主委员会成立之前的业主权利如何行使呢？ 北京市诸多分期建设小区首户业主入住十余年依然成立不了业主委员会！造成社区动荡不安，严重影响了和谐社会的发展进程！

综上所述，业主大会召开难，业主委员会成立更难，业主无法行使社区自治的权利，或者行使权利成本过高。那么，在没有其他决策机制的情况下，社区究竟该如何自治呢？

作者认为，我们可以另辟蹊径，在业主大会之下，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》来设立业主代表大会制度呢？进而通过全体业主自由选举业主代表来管理社区，实现社区自治，推动社区民主，建立和谐社区！

二、业主代表大会的制度设计

作者认为，社区自治的治理模式应该是建立以全体业主共同表决为基础，以业主代表大会决策为核心，由业主委员会执行，业主监事会监督的分权制衡机制。

那么，在这种社区自治的模式下，业主代表大会的制度设计是怎样的呢？

1.业主代表大会的产生

通过《业主公约》、《业主大会议事规则》设立业主代表大会，先使其合法化。业主代表大会的合法化来源，是业主公约和业主大会议事规则的规定！只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会，那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的，一切行为才是可行的。

2. 业主代表大会的法律地位

关于业主代表大会的法律地位，我认为它只是业主的代表，属于业主自治组织；是业主大会的常设机构，属于决策机构，它不是法人实体，也不是非法人团体，不具有民事权利能力。

3.业主代表大会的权利范围

业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员，聘请和解聘物业管理公司，决定物业管理的价格等重大事项。

4.业主代表大会代表的产生

如果小区人数很少，可以以楼层为单位进行选举；如果人数很多，可以以每栋楼为单位进行选举；如果楼盘分为多期出售，可以在每一期已有的业主中进行选举，选出的代表组成业主代表大会。

5.业主代表大会的决策机制

必须由全体代表过半数出席，业主代表大会方可举行；每名代表都可以独立提出议案或建议，通过投票，对小区内的重大事项做出决策。具体的投票机制应该由业主大会进行规定。

6.业主代表大会的运作过程

业主代表大会首先让业主代表集思广益，对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后，按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会，作为业主委员会制定年度工作计划的重要依据，充分体现业主代表大会的决策权。

业主委员会提出年度工作计划后，由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力，是否按时完成任务的依据。

同时，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》, 业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免，从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。

现在，北京有的小区已经设立了业主代表大会制度。作者本人曾对已经实行业主代表大会的小区上地西里作过调查，他们的业主代表大会可以调动更多业主关心、参与社区工作。业主代表大会开会，除了代表参加外，一般都邀请有兴趣、有时间的业主参加讨论。业主可以参加讨论，但对决议没有表决权。上地西里业主委员会有9个人，监事会有3个人，业主代表27人，开会虽然不能全到，但加上旁听的业主，每次开会总有约30人。这样，比起只有业主委员会而没有业主代表大会的小区，上地西里参与小区物业管理事务的业主更多。重要的是，代表们慢慢体会到，业主代表大会是业主自己当家作主的组织，通过手中的选票可以影响和决定自己小区的重要事务。

在上地西里，业主委员会的背后有业主代表大会几十个人的支持，在与物业管理公司商谈和谈判时，业主委员会觉得力量强大。对物业管理公司来讲，如果其主张有道理，通过业主代表大会，可以争得更多人的理解和支持。在2006 年7月份，在业委会与物业公司就新一年物业合同谈判过程中，双方僵持不下，物业公司主动建议召开业主代表大会，将谈判情况及物业管理公司的难处与业主代表沟通，希望征得业主代表的理解。业主委员会接受了物业公司的建议，召开了业主代表、业主委员会、物业公司三方会议, 对合同的谈判进程起到了促进作用。　

参加业主代表会议，也是大家学习提高的一个过程。在代表大会刚成立之初，遇到对物业不满意的情况时，有些代表首先想到的就是“更换物业公司”。通过两年多的交流讨论，再遇到物业方面有问题时，大家想到的是，如何让物业管理公司改进服务。同时也在分析，哪些问题是物业公司应该承担的，哪些问题是开发商遗留的，哪些问题可能是业主本身造成的。上地西里的业主代表们心里清楚，首先要保证一个有合同制约的物业公司提供服务，让全体业主有一个稳定舒适的生活环境，而对开发商遗留的问题，要坚定而稳妥的一步步、一点点去解决。业主代表也慢慢认识到，在业主委员会按业主大会决定选定了物业管理公司后，业主委员会与物业管理公司既是一种合同关系，也是一种商业伙伴关系。双方只有平等对待，互相尊重，相互支持，才能让广大业主得到更好的服务。目前，上地西里小区已经成为京城著名的和谐、首善社区！除了业主代表大会自身应予以完善之外，还需要政府和立法的支持，比如政府可先出一部分启动资金，支持业主代表大会“顺产”；再比如，可以通过法律，赋予业主代表大会决议以强制执行力，使其强硬起来！

三、业主代表大会的作用

作者本人认为，除了法律法规规定的社区规章制度等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务，比如选聘物业公司、小区的车位问题等公共配套设施的经营均可通过制定《业主公约》、《业主大会议事规则》规定由“业主代表大会”决定。

业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交“业主代表大会”，避免业主委员会压制不同意见；同时，“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开。

业主可以通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员。业主代表大会可以对业主委员会委员进行罢免，业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力。

[1] [2]  下一页