摘要：在我国物业管理行业持续发展 20 多年后的今天，物业费收缴已经成为困扰物业管理企业发展的难题。业主在享受服务的同时，少数人少交、欠交物业费已经阻碍和制约了整个物业管理行业的生存和发展，同样也影响了物业管理企业与业主的和谐相处。本文首先阐述了按约服务的
物业管理存在的必然性，进而分析了业主欠交物业费的原因，最后提出了解决物业收费难的对策。
一、
物业管理按约服务是现代商品经济发展的必然要求
（一）物业管理服务收费制度是
物业管理的价值尺度。
物业管理企业实行按约服务是现代商品经济发展的需要，它具有商品经济的非凡属性，也是现代商品经济发展的必然要求。物业管理企业与业主具有商品（服务）交换关系，也是服务与被服务的关系。双方应确定和遵循一种价值尺度，这种价值尺度就是
物业管理服务收费制度。
（二）物业收费必须依据服务合同。
物业管理企业收取的管理服务费，是依据物业管理服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取，关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途 : 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 ; 物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用 ; 物业管理区域内清洁卫生费用 ; 物业管理区域内绿化养护费用 ; 物业管理区域内秩序维护费用 ; 办公费用 ;
物业管理企业固定资产折旧 ; 物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用 ; 经业主大会同意的其它费用等。
（三）规范
物业管理服务行为。
物业管理企业在实施管理和服务的过程中，必须有一定资金作保证，它是企业正常运作和开展各种特色服务的必要条件。因此，规范物业管理服务行为，业主及时交纳物业费，对于维护企业和业主的合法权益，改善业主的生活质量和居住环境，促进
物业管理市场的良性、健康、有序发展，起着重要的作用。
二、目前业主不交物业费的主要原因
（一）部分业主对
物业管理的实际内涵缺乏了解。
解放后，我国一直普遍实行着低廉价格的租房居住制度，几十年来，人们已经习惯了在这种制度下的生活方式。实行住房商品化和房改后，对私有产权物业实行有偿管理服务，从普遍意义上来讲还属于一个新兴的事物，大多数人还有一个适应的过程。另外，部分业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于
物业管理企业实际工作职责范围。
（二）一些业主对
物业管理服务不甚满足。
物业管理企业在实际工作中，没有统一的规定和检查标准，国家、省、市对物业管理出台的政策较少， 《 物权法 》 到目前为止还没有出台，对私有物权如何管理服务等等，还处于探索和完善阶段。业主支付多少物业管理费，物业管理企业做到什么样的物业服务标准，如何做到质、价相符也没有统一的要求。因此，造成了业主和物业管理企业对物业服务标准和服务范围的熟悉偏差较大。部分业主按照自己的想象，事无巨细地要求提供各项服务 ; 而物业管理企业只能按照双方的合同约定、兼顾双方的利益，根据
物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，无法提供无偿的超值服务。对此，部分业主不予认可。
（三）一些业主以房屋质量问题为由而不交物业费。
由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，非凡是屋面、阳台、飘窗、水管等处，存在的问题和缺陷相对较多，业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题，业主们不知道解决问题的程序和途径，不知道应该同开发商、施工单位（在维保期内）进行交涉和维权，而是把一切矛盾、意见和问题统统推向物业管理企业，让他们一揽子给予解决，让
物业管理企业代为受过。
（四）个别业主存在侥幸心理，刻意不交物业费。
物业管理企业承担的物业服务具有社会性、整体性，服务的对象是广大业主而不是个别业主，不能因为个别业主不交物业费就不进行
物业管理和服务。个别业主在交物业费上存在侥幸心理，贪图小利，躲避、逃避或刻意不交纳物业费。
三、解决
物业管理收费难的对策
（一）加强
物业管理有关政策知识的宣传。
物业管理服务是一个系统工程，它贯穿于一项物业的生产、销售和售后服务等每一个环节。为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系，从根本上解[FS:PAGE]决物业管理收费难的问题，应对业主加强 《 物业管理条例 》 和物业管理有关收费政策知识的宣传。物业费收取的标准、物业管理服务的标准，应经业主大会、物业管理企业、上级主管部门共同研究，并公布于众。同时，媒体也要从企业和业主的不同角度，全面正确地进行舆论引导，提高广大业主对物业管理服务工作的认知度，让业主在享受物业管理服务成果的同时，明确树立依据物业管理服务合同交纳
物业管理费是全体业主的法定义务的意识。
（二）加强
物业管理企业自身建设，提高服务质量。
物业管理企业在现阶段应依据国家颁发的 《 物业管理条例 》 加强自身建设，在提高管理服务质量上下功夫。首先，从以人为本的角度出发，以满足市场需求为前提，认真做好调查研究，制定出一套符合市场要求的管理机制，使企业的行为标准化、规范化。其次，在内部管理的细节上、机制上、服务行为准则上等各方面，切实落实好工作标准；要勇于挑战自我，按照市场需求不断创新，向业户提供高效、优质、贴心的服务。引领健康丰富的生活方式，营造文化内涵丰富的和谐家园，把细致的工作做到人们的心里去，从而赢得广大业主的满足和认可。同时，加强对
物业管理企业工作人员的培训教育，不断提高思想道德水平，全心全意为业主服务。
（三）用法律手段维护企业的合法权益。
物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交
物业管理费的行为提起法律诉讼，但此项工作要有理有据。首先，要做必要的交流、沟通 ; 其次，可以发律师函 ; 再次，还可以通过业主委员会做工作。对经过做各方面工作仍无效果的业主，只能通过法律诉讼程序，用法律的武器维护广大业主的权益，维护企业自身的尊严和合法权益。
（四）同开发单位一起做好房屋验收、交接工作。
为防止业主入住后房屋出现质量问题，在与开发商办理房屋交接验收的过程中，
物业管理企业应当严格按照规章制度办事，认真细致不漏项，对有问题的房屋，要在开发商处理完毕后再接管。业主也应增强相应的维权意识，认真参与验房工作，把问题尽可能解决在入住之前。
（五）加强同业主委员会的工作联系，加强沟通，交流感情。
在业主委员会的配合下，共同做好
物业管理服务收费工作。
参考资料 :
1. 王青兰， 《
物业管理导论 》 ，中国建筑工业出版社， 2000.6
2. 张海潮， 《 试论如何解决物业管理收费难 》 ，陕西
物业管理信息网， 2006.4
3. 阎祖兴， 《
物业管理法律实务 》 ，中国建筑工业出版社， 2003.4
