前期介入三赢效应

开发商、业主、物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商组织设计、施工、监理单位，对物业进行规划、建造、质量管理，形成硬件主体；业主从开发商手中购买物业，成为物业的使用者；物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。

    物业前期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，实现投资收益、使用舒适和物业的可持续发展，创造开发商、业主、物业三赢相乘效应。

    新工物业管理公司在前期介入阶段，结合中国物业现状，利用策略层次物业管理理念，把前期介入工作侧重在提供技术咨询层次的物业顾问服务，技术查核和生命周期成本分析，保证公司实现预防性运作管理。以3 EVTM 整体方法为准则，即价值 (VALUES)=经济(Economics)+能源(Energy)+环境(Environment)。通过三个关键战略要素最优化，保证开发商和业主在不降低建筑物质量标准前提下获取最大价值和利益。

    新工前期介入主要围绕了规划设计、设备设施投资和生命周期成本计划管理三方面开展工作，来实现经营和管理目标。

    规划设计——满足业主使用需求

    借助物业管理专业人土的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计细节，减少规划设计上的问题或缺憾，提升物业的品质和形象。

    设备设施投资——确保开发商投资有效性

    结合项目特点，从物业运维角度，根据日常维保建立的数据库资料，综合未来发展趋势，对物业的关键性设施设备进行审核，以适当的前瞻性和切实可行为准则，有针对性地提供增减设施的建议，为开发商避免不必要的投资浪费。

    实现生命周期成本最小化

    审核建筑、结构、机电设备等设计，综合其可维护性、能耗、可靠性和效率，未来的可升级和可替换性分析，评估物业未来运行成本，提出物业未来生命周期成本管理建议，节约长期运维成本，以避免影响未来的运作管理。

    技术查核

    新工物业委派由各专业人员组成的技术查核顾问专家小组，通过现场查看、检测，参与开发商组织的有关项目会议，收集数据，分析、整理、汇总，对客户需要提供建议或已经确定的关键性设施设备，从未来使用角度出发，以适当的前瞻性审核设计方案的合理性，包括设备选型、管路选材可维护性，系统可靠性、可操作性、效率性及可升级替换性，以直观的方式给与有利于未来运作管理的顾问建议，内容涵盖运行成本投入、建议改进措施的收益及相关保养和维护标准等，并提交顾问工作成果报告。

    根据预设的物业设计寿命，按照合适的贴现率折算为净现值，分析计算物业总成本，预估物业管理运作成本，提供详细的建筑、设施设备的运维成本估算和成本计划，但不包括财务成本和环境成本。在分析中，不仅包括建筑、设备设施的墓本费用、运行费用，还提供实际表现指标、质量指标的分析。

    新工通过多年的设备设施管理而收集建立的数据库，包括费用数据(各种费用支出)、基本数据(面积大小，设施情况)、质量指标(实施状况分析)、表现指标(设施输出表现，维修保养规则)，与客户和设计人员探讨，就分析范围、识别所有生命周期成本驱动力和参数，对贴现率、通货膨胀率和经济寿命等有关推断达成共识。

    下面通过一个设计40年生命期的会议中心外墙方案比选的案例来说明全生命周期成本分析的过程。在选型、设计、配置及管理的全生命周期中选择成本与质量并优的方案，分析的标准是如何取决于其子系统、设备和材料对运维成本的影响程度。

案例：* 方案A(涂料)生命期：20年建造成本：2，500，000元年维修费：10，000元涂料费：250，000元／4年重建费用：3，500，000元贴现率：5％* 方案B(铝板幕墙)生命期：40年建造成本：4，000，000元年维修费：15，000元大修：750，000元／20年重建费用：0．00元贴现率：5％
    通过生命周期成本分析计算，对总费用和年平均支出进行比较，给开发商提供决策建议。方案A建造费：2，500，000元维修费：10，000 x 17．16=171，600元涂料费：250，000 x 3．47=867，500元重建费：3500，000x 0．38=1，330，000元总费用贴现值：4，869，100元年平均支出：  283，745元方案B建造费：4，000，000元维修费：15，000 x 17．16=257，400元大修费：750，000 x 0．38=285，000元总费用贴现值：4，542，400元年平均支出：264，705元结论：采用方案B。虽然铝板幕墙前期投资费用高于涂料，但总成本和维护费用都低于方案A。案例二：

    通过敏感度分析，为设备更新方案提供依据。如某大厦更换中央空调系统，方案A设备系统投资500万元，生命期10年：方案B设备系统投资700万元，生命期20年。方案差别在于投资多花费200万元，延长10年使用寿命。

    根据不同贴现率和大厦生命期，进行总成本计算，结果如下：

方案A
┌───┬──────────────────────┐
│总成本│    贴现率                                  │
│      ├──┬────┬────┬────┬────┤
│      │396 │    6％ │    9％ │    12％│    15％│
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    20│870 │    780 │    710 │    660 │    575 │
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    40│1350│    1020│    840 │    725 │    665 │
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    60│1605│    1095│    860 │    735 │    665 │
└───┴──┴────┴────┴────┴────┘
┌───┬──────────────────────┐
│总成本│    贴现率                                  │
│      ├──┬────┬────┬────┬────┤
│      │396 │    6％ │    9％ │    12％│    15％│
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    20│700 │    700 │    700 │    700 │    700 │
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    40│1085│    917 │    826 │    770 │    742 │
├───┼──┼────┼────┼────┼────┤
│    60│1302│    1036│    847 │    777 │    742 │
└───┴──┴────┴────┴────┴────┘

    结论：提供敏感性分析报告，根据贴现率的不同，业主选择不同的设备更新方案。

    新工前期介入充分发挥自身在设备设施管理方面高技术优势，结合前瞻性策略性物业管理理念的实践。为开发商、业主提供优质服务的同时，也拓展了自身在中国的发展，获得了共赢效应。