浅谈物业管理企业的前期介入工作

摘要：物业管理前期介入的重要性和必要性已被越来越多的企业所认可和接受，但物业管理企业在此过程中应如何定位，其扮演的是一个怎样的角色，以及如何处理一些敏感问题等还值得研究和探讨。如果在此期间，物业管理企业没有实现与开发商、购房者的共赢，那么就代表物业管理前期的介入工作还没有完全做到位。

物业管理前期介入的重要性和必要性已被越来越多的企业所认可和接受，但物业管理企业在此过程中应如何定位，其扮演的是一个怎样的角色，以及如何处理一些敏感问题等还值得研究和探讨。如果在此期间，物业管理企业没有实现与开发商、购房者的共赢，那么就代表物业管理前期的介入工作还没有完全做到位。

一、确立共赢定位，实现分层到位

一个品牌物业管理企业负责楼盘的初期物业管理及其物业管理服务质量如何，已经成为业主购房置业必须考虑的重要因素之一。信誉良好的物业管理企业往往能对物业起到“擦亮招牌”的作用，尤其是物业管理企业介入前期的物业管理时，如果能够做到换位思考、角色到位，就完全有可能实现与房地产开发商、购
 
 
房者共赢的局面。

首先，物业管理企业应该把自己定位为开发商的参谋和帮手，因为物业管理企业有自己的专长，能与开发商实现优势互补。比如：对于大楼的设备设施，物业管理企业往往会考虑到投入运行后的安全性和可靠性、维修保养成本和是否便捷以及运行能耗等等，从这几个方面出发考虑问题，既不会增加开发商的成本开支，又能够达到物业管理企业前期介入的目的；其次，物业管理企业还应把自己定位为业主的保姆和朋友。从前期介入开始，物业管理企业就要时时刻刻把业主的利益和需求放在首位，为业主在隐蔽工程和施工质量上从严把关；最后，物业管理企业还积极打造自己的诚信物业品牌。有了开发商的关心和配合，有了业主的理解和支持，物业管理企业的工作肯定能做得更好。

二、提前介入营销推广，努力促进房产销售

提前介入营销推广，是物业管理企业介入前期物业管理的重要环节之一，其主要内容有：在签订购房合的同时签订 《
前期物业管理服务协议 》 ；告知购房者 《 业主临时公约 》 的内容和有关约定；参与现场销售，解答购房者有关物业管理的问题；提前向购房者宣传物业管理的有关法规，使购房者做到明明白白的消费。但在参与营销推广的过程中，物业管理企业还应注意以下几个方面：

1. 对开发商的开发理念、营销策略要理解透彻，并在宣传和解答时与开发商保持一致。
2. 对项目的情况、设备设施的配备以及今后物业管理服务的定位、服务标准、服务收费等了如指掌，能做到有问必答。

3. 在物业管理服务环节中，对于业主特别重视和关注的项目，应尽可能把服务方案细化和深化，与开发商协商一致，并让其在营销策略推广中对外宣传。

4. 注意保守秘密，不要透露购房的对象，尤其是在销售情况不太好的情况下，因为预售情况对开发商来说是绝对保密的。

为了避免上述方面出现问题，物业管理企业可以考虑加强以下几个方面的工作：

 
 
首先，选派长期从事大楼物业管理、有着丰富商务楼管理经验的同志进驻现场参与前期介入，并且分阶段增加专业和人数；到优秀、示范商务大楼考察学习；请专家到现场查房把脉，尽可能完善物业管理服务方案；尽可能考虑周密，向开发商提出修正的建议，比如针对大楼的智能化系统、停车管理方案等提出一些合理性的意见或建议，争取得到开发商的认可和采纳。

其次，物业管理企业还积极配合开发商的各种招商活动。例如，在招商会上，物业管理企业向已经购房者和潜在购房者充分说明大楼物业管理服务的定位、服务的模式以及服务的承诺，协助开发企业更出色地完成招商工作。

三、提前介入楼盘监理，共同把好工程质量关

协助开发商共同进行楼盘施工质量监理，这是物业管理提前介入的责任，主要的监理内容有：土建工程的施工质量；水、电工程的施工质量；各种设备设施的安装和调试；智能化系统的安装和调试。
在进行楼盘监理、共把质量关时，物业管理企业应注意以下几个方面：

1. 要站在开发商的角度，不能让施工单位偷工减料；还要站在业主的角度，不能在楼盘投入使用后仍留有后患。

2. 内外要有别，查到的问题首先向开发商及时反馈，请其责令整改，不能马上向外张扬，也不要直接与施工单位交涉，尤其不能被施工单位的小恩小惠收买。

3. 专业要到位。在智能化和设备设施方面，有些开发商可能会表现得有些力不从心，这时更要发挥物业管理企业的专长，为开发企业排忧解难。
4. 工作要求细，做到查有记录、整改有落实。

5. 控制要有手段。物业管理企业针对具体的问题缺乏制约手段，那么其效果是可想而知的。物业管理企业要与开发商达成一致，在支付工程尾期和工程质量保证金时，必须经物业管理企业签字认可。

四、提出设备设施修正建议，为今后的日常运行和节能降耗打下基础

对设备设施提出修正建议，是物业管理前期介入的又一重要方面，主要内容有：电能消耗，包括照明、动力两大系统；自来水消耗，包括绿化用水、保洁用水和生活用水等方面。
在这里，物业管理企业应注意以下几点：一是在没有大的原则问题的前提下，尽可能不要增加开发商（甲方）的开支成本；二是设备设施的选择尽可能采用大众化品牌，以方便今后的售后服务和配件更换；三是设备设施和安装调试过程中，要随时跟进，既是学习掌握操作与管理的大好机会，也是监督监理安装工程质量的过程；四是在图纸设计阶段，开始就要仔细研究，尽早提出建议，以免重复劳动；五是尽早提出节能管理措施，一开始就养成好习惯。

例如，笔者所在的企业承接的一个项目 —— 北仑新区行政中心，在大楼刚开始施工时，公司就派工程专业技术人员和管理服务人员前期介入。因该大楼规模大、档次高，与上海浦东行政中心不相上下，所以一开始就请上海陆家嘴物业公司作为顾问，并选派有较好基础的暖通、给排水、强弱电等专业人员和管理服务主管到上海浦东新区行政中心进行为期 2 个月的现场实务操作培训，回来后与甲方的设备设施主管取得了很好的交流和沟通，自始至终与安装施工单位打成一片，跟踪到底。特别是针对大楼特点，联合物业在管理节能方面系统地提出了节能整体方案，并得到了甲方的重视和采纳。经实际测算和实践，每年可节约能耗 40 万～ 50 万元，这些举措得到了新区领导的好评，其主管部门还专门出台考核奖励办法和措施。

事实证明，物业管理前期介入，能事先化解整个物业管理活动中的诸多矛盾，防范后期物业管理服务中的潜在风险。

参考资料：

1. 王朝晖主编， 《 国际企业管理 》 ，机械工业出版社， 2006.8

2. 陈瑞正等， 《 物业管理实操经典 》 ，天津大学出版社， 2004.5