物业管理交接纠纷的法律分析

请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知

对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的

债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种

方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包

括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理

交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管

公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。

由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、

平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给

小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最

有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决

。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组

织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业

管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调

解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外

，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县

级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的

监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的

规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限

期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，

处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双

方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政

主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的

，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法

进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争

议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何

一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具

有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决

具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当

事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过

仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因

此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员

会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上

确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，

业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法

作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快

制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管

理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资

料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业

管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移

交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书

或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴

的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明

确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期

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