某小区物业管理招标文件

一、某某小区基本情况：

（一）招标人简介
招标人：某某业委会
简介：某某小区2002年6月入住。于2003年11月22日召开业主大会，通过差额选举业主委员会委员（7人）；同时审议通过了由筹委会起草的《某某小区业主大会议事规则》《某某小区业主公约》；于2003年11月29日召了开业委会第一次会议推选出主任、副主任；此后业委会经某区小区办备案正式成立。

（二）房屋基本情况
1.坐落位置：北京市某区三路居路101号。
2.四至：东至莲花河西路、西至大件厂宿舍、南至国管局宿舍、北至小区规划路。
3.占地面积：32402.22平方米。
4.总建筑面积：81170平方米。
5.居住建筑面积：65837.68平方米。
6.建筑层数：地下1、2层；地上10层、11-15层。
7.小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，半地下停车库。
8.住宅套数：557户。
9.停车位数量：规划401辆；其中地上194辆（待建）；地下207辆。
10.小区共12台三菱GPS-CR系列电梯。
11.物业管理用房：1号楼3单元101号及2号楼地下一层两间备用间。
12.共有公摊部位：物业管理用房、中控室、变电室、水箱间、电梯机房、楼梯间、楼（电）梯厅、电梯井、过道、外墙。
13.各楼层用途：
地下二层：1#楼、4#楼人防。1#楼平时为汽车库；4#楼设计中平时为自行车库，现为出租用房；3#楼地下汽车库。
地下一层：1#、3#、4#为汽车库；2#楼为设备用房。
地上1-15层：住宅部分。
14.小区人车分流，远红外线、闭路监控，楼宇对讲，24小时生活热水。
15.物业产权性质：经济适用房产权（房产证未拿到）
16.现物业管理服务费用：1.57元。

二、物业管理服务内容及要求
1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。
2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。
说明：a.小区正式电引入前为工程临时用电，电费高出部分由北京市社团住宅合作社补足。
b.小区供热范围包括西侧大件厂的四栋六层普通住宅（不含24小时热水）。

三、物业管理服务内容及要求

（一）中控室运行管理
中控室负责小区的弱电系统（包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统、园区红外线系统等）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
标准：
1.24小时值班，值班人员必须持证上岗；
2.保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、＊红外线系统运行正常，各系统工作稳定；
3.一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；
4.定期进行消防普查；
5.设备机房整洁；
6.保证设备机房的安全。
＊小区红外线系统实际没有使用。

（二）房屋建筑的日常养护维修 
 
房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
标准：
1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%；
2.爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动；
3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。

（三）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
标准：
1.控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；
2.建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；
3.加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；
4.二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
5.定期对水箱进行清洗、消毒；
6.保持水箱清洁卫生，无二次污染；
7.保证室内外排水系统通畅；
8.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。

（四）供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。
标准：
1.统筹规划，做到合理、节约用电；
2.供电运行和维修人员必须持证上岗；
3.配电室24小时值班；
4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；
5.设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；
6.供电设备定期维护；
7.严格执行用电安全规范，确保用电安全；
8.保证避雷设备完好、有效、安全。

（五）供热锅炉的管理和维护
供热锅炉的管理和维护是指为保证园区正常供暖及热水供应，对锅炉设备的日常管理和养护维修。
标准：
1.保证供热锅炉运行正常、安全；
2.按北京市规定的时间供暖，且供暖季室内温度不低于16摄氏度；
3.供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。

（六）电梯运行维修
电梯运行维修是指为保证园区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。
标准：
1.电梯采用无人驾驶，24小时运行；
2.安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；
3.通风、照明及其它附属设施完好；
4.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
5.轿箱、井道保持清洁；
6.因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（七）卫生保洁
卫生保洁是指为保证园区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。
标准：
1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物；
2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；
3.玻璃、门窗无污迹、裂痕；
4.庭院地面清洁无废弃物；5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；
6.扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求。

（八）保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理
保安、消防、秩序管理是指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。
标准：
1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；
2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流；地下车库照明通风良好；
3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行；
4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；
5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件；
6.对突发事件有应急预案，完善责任制。

（九）本条中所有要求定期（每年、每月）检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。

四、管理目标及各项指标要求

（一）管理目标
成为北京市执行物业管理法规和服务标准化的典范；为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

（二）管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；
2.环境卫生、清洁率达99%；
3.消防设备设施完好率100%；
4.房屋完好率98%；
5.设备完好率100%；
6.智能化系统运行正常率98%；
7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%；
8.服务有效投诉少于1%，处理率100%；
9.业主满意率95%。

五、物业管理服务收费及财务管理要求
1.房屋及设施设备的大中修理费用不计入物业管理成本。大中修理费用发生时，按〈住宅公共部位公用设施设备维修基金管理办法〉执行。（现阶段业主还没交维修基金）
2.物业服务费由物业公司按月向业主或使用人收取。
3.未达到委托协议中服务质量、标准的，经业主大会投票有权修改、终止协议。
4.中标企业要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。

六、对投标企业的基本要求
1.具有北京市国土资源和房屋管理局颁发的《北京市物业管理资质合格证书》的物业管理企业和已在北京市国土资源和房屋管理局登记备案的外省（市）物业管理企业；
2.企业从事物业管理业务3年以上；
3.有居住小区的管理经验，享有较高的信誉；
4.要求管理小区的主要负责人具有管理居住小区3年以上工作经验；
5.招标人对投标企业进行资格预审的相关要求见招标人发布的〈招标公告〉。

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