物业管理实务模拟试题

　　（1）编制服务质量手册。物业管理在编写服务质量手册时，可以从服务规范、服务实施规范、服务质量控制规范这三个方面去考虑，将服务提要转化为规范。

　　（2）合理地记录质量的项目和内容。质量记录是为了满足质量要求程度提供了客观证据，也为质量体系运作要素运作的有效性提供了客观证据。它是信息管理的重要内容，是记载过程状态和过程结果的文件。它的目的是为了实现服务的可追溯性，二是为采取预防和纠正措施提供信息。因此，质量记录是服务质量控制中重要组成部分。例如：大厦每日进出人员登记表等

　　（3）建立首问责任制。无论是工程质量、服务态度、环境设施、日常物业、销售方面或其他方面，无论顾客以何种方式进行投诉，第一位接受投诉的人员（首问责任人）必须受理投诉，再根据内部责任分工转到相应部门处理，处理完毕之后，将投诉案转回责任人，由其反馈给投诉客户。首问责任人必须跟踪整个投诉案的处理过程。保持与投诉客户的沟通，随时接受询问。

　　（4）完善内部监控体系。确保监控体系运转有效，形成信息反馈系统，确保信息流通迅速，分析处理准确及时，使整个服务水平保持一个稳定的状态。为了对客户负责，必须完善内部监控流程，服务监控系统每月都必须向特定部门提交报告，汇报投诉事项的处理情况，服务中心则定期检查各个服务监控情况汇总报告，对相应被投诉处理人员进行实地考核。

　　4．出入口控制系统有哪些功能？

　　答：出入口控制系统功能如下：

　　（1）设定卡片权限。进出口控制系统可以设定每个读卡机的位置，指定可以接受哪些通行卡的使用，编制每张卡的权限，即每张卡可进入哪道门，何时进入，需不需要密码，系统可跟踪任何一张卡，并在读卡机上读到该卡时就发出报警信号。

　　（2）设定每个电动锁的开启时间。

　　（3）能实时收到所有读卡的记录。当读卡进入后，假如出门时不读卡（在双向读卡情况下），再使用该卡读卡进入时，软件将视为警报，并备有记录。

　　（4）通过设置磁簧开关检测门状况。在读卡机读到卡后，电动锁将开启，则开锁为正常。如门在设定时间内没有关上，则系统会发出警报信号。在读卡机没有读到卡的情况下或没有接到开门键信号，磁簧开关检测到门被打开的信号则会发出报警信号。

　　（5）当接到消防报警信号时，系统能自动开启电动锁，保障人员疏散。

　　五、应用题：（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）

　　1．方案设计题

　　请编制一项房屋维修处理程序。

　　答案要点：

　　在物业管理上，对于公共设施的维修，通常遵循下面的程序。

　　（1）日常巡视中发现公共设施的损坏或接到住户相关的报维修；对于发现的损坏，填写《房屋维修表》，以便进行跟进。

　　（2）对现场进行勘查，确定损坏的原因；

　　（3）制定维修方案；应制定几种方案进行比较，选定最佳方案。

　　（4）编制维修的工程预算；如果属于发展商保修范围，应尽快通知开发商进行维修；若是发展商委托进行维修，应在维修完成后与发展商结清费用。

　　（5）工程招标、投标；对于一些比较小型的工程，也可通过指定有信用的工程队进行维修，但必须注意需与其签订保修协议以保证质量。

　　（6）施工的项目管理和现场的施工监理；

　　（7）工程验收。对于未达到施工要求的应要求其翻工。

　　工程助理在管理中任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制目标，确保工程的顺利完成。

　　2．案例分析题

物业管理正向全方位、多领域挺进

　　目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为一个相对独立的新兴行业。

　　改革开放以来，深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起，通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。

　　在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推动了广东物业管理的规范发展，物业管理覆盖面的不断扩大，继新建住宅小区、写字楼实施物业管理后，近年一大批旧住宅区（包括房改房），政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步行街，部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管理的认识加深，重视程度提高，许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。

　　在天津市，物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校，工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励物业管理企业优化重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组，3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全市物业费收缴费提高了10％，物业管理成本降低了5％。

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